上海的物业费是越来越贵了，尤其是新房的物业费。市区10块以上，已经是普遍行情，豪宅更是20、30多块的都有。

很多人想买新房，但被高昂的物业费吓倒了，转头去看了二手。

不过，物业费跟房价一样，并不是一成不变的，也是可以调整的。

物业费大幅下调

2025年楼市继续降温，全国房价普降，这股风也刮到了物业服务上。

这不，上海部分小区，开始降物业费了。

1）浦东北蔡的大华斐勒公园，通过业委会引入第三方评估后，下调住宅物业费：

住宅：10元→8元/㎡·月，降幅20%。

地下室：5元→4元/㎡·月

商业：12元→16元/㎡·月，反哺住宅成本

2）徐汇滨江豪宅，御江廷在交房中公开通知业主：

将物业服务费从原价13.6元/㎡调整为10.5元/㎡，降幅高达23%。100平的房子，一年就能少交3720块物业费。

不止上海，全国正在掀起一场降物业费的风潮。

就连最权威的官方媒体，也下场讨论了。

从根源讲，二手房市场降本增效，各种不规范行为，也在逐步调整规范化。

如今房价从高点回撤了至少30%，房租也跌了，交易税费也给降了，中介费也有的谈了。

物业费要是还跟以前一样年年涨，怎么也说不过去吧？

这就公司一样，公司大赚的时候，各方面都粗一点，打卡考勤也都松一点，报销也快。

但公司少赚或者不赚的时候，考勤要抓了，乱报销不行了。

早有业主吐槽，上海现在新房动不动10块以上的物业费，感觉服务也没好到哪里去。

很多小区的物业费，贵的没道理，12块的服务和3块的没差别。

物业也异化成了很多开发商的重点盈利项目。高端小区的物业，那真是旱涝保收的好营生。

这么看降物业费，合情合理。

最近上海出台物业新规征求意见稿，也是火了一把。

根据新规，业主权力升级，20%业主即可启动更换物业。

新规明确，小区业主大会还没成立时，只要有20%以上业主提议，居委会就能组织全体业主投票决定是否解聘物业。意味着告别“开发商指定”：前期物业更换不再由开发商独揽，业主自主权大幅提升。

不出意外新规2026年1月1日开始，如果业主不满意现在的物业，要么老物业重新提交管理方案给全体业主投票 ，要么就是用新方案选聘别的物业。

上海的物业和物业费，接下来可能会密集调整，终于要告别“糊涂账”了。

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也跟供需关系有关

以前物业公司是开发商的现金奶牛，在资本市场也受到追捧。但现在不行了，有数据统计：

全国物业公司数量截至2023年底，共有37.5万个，较2018年大幅增长接近60%。

与此同时，房地产开发的速度却连年下降，大幅下跌，物业公司也供大于求了。

用一句职场pua的话讲，你不干有的是人干。

所以很多物业公司为了续约，选择主动下调物业费，收入少点，总比没有强。

很多小区降物业费，其实也是被逼的，因为业主集体不交了。

人对于现金流是非常敏感的，比房价这种固定资产更敏感。物业费和取暖费，都是现金流的支出。

为什么鹤岗房价那么便宜，因为很多房子已经是事实上的负资产了，没人住每年还要交几千块的取暖费，所以业主愿意很便宜的价格清掉。

房价不涨，所有隐形的成本都出来了，物业费，取暖费，装修折旧，

不能只让业主当冤大头。

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也有涨的

诡异的事情出现了，上海的物业费，不只有降的，也有涨的，而且小区业主还拍手叫好。

1）普陀区恒力锦沧花园

20年没涨物业费（1.2元/㎡），街道牵头算了笔账：保安工资涨了35%，换部电梯要50万，物业年年亏本。

最后把账单晒给业主看，价格涨到2.1元，大家反而觉得“这钱该花”。

2）金山区东泉二村

前两次涨价全黄了，物业急眼了，一个月内解决多个痛点：保洁每天打卡签到、保安早晚高峰站岗、荒地改造成小花园。

小区环境好了，第三次涨价投票直接过关。

3）徐汇宛南六村（1970年代老公房）

物业费从0.8元/㎡涨至1.4元/㎡，获97.9%支持率，因硬件改造后服务升级（安保人员增50%、保洁增频次）。

4）虹口久久公寓

25年未涨价后上调50%，“先提服务后调价”换业主信任

可以看到，物业费上涨的大都是老小区，原本的物业费就很便宜，1块都不到，几乎没什么服务和管理。

现在涨点物业费，把保洁门禁车位管理等等基本的服务跟上做到位，业主也是很乐意的。

比如徐汇的老破小，普遍维护都不错， 不管是官方还是居民出钱，能看出 楼道间小区里，都是花了心思的。

背后是物业在发挥作用，“2023年以来，徐汇区已有68个小区完成物业费调价，96个小区完成维修资金续筹。”

所以说白了，业主不是不肯花钱，是怕钱花了服务却没跟上。你把小区维护好，管理好，大家自然愿意掏钱。

其实小区物业其实承担了一部分基层管理的角色，所以有人说是花钱请了个大爷来管自己。

但不管也不行，不然车乱停，垃圾乱扔，私搭乱建，宠物乱养……以上这些是很多没有物业服务的老小区或者动迁小区的通病。

我直说，物业不一定是恶人，业主也不一定是好人，自私自利的业主也多了去了。

这两天不是出了个新闻，天津某业主把小区大堂封到自己家里去了。

所以小区要有物业，物业费也不是越低越好，关键是要服务质量和价格相匹配。

涨价降价都是市场纠偏

物业是市场行为，没有统一标准，很容易出现一笔糊涂账。

现在随着业主觉醒，新规出台，上海的物业费和物业服务，会越来越透明，质量匹配价格，业主不说一定舒心吧，至少不会抱怨。

那么物业费多少在合理范围？

物业费高，不一定管理得好；但物业费低的话，大概率是管理较差的。

尤其是一些高层小区，三十多层、两梯四户的塔楼，物业费1块多，以肉眼可见的速度飞快折旧。

我们经过广泛的调查发现，市区二手房，物业费在3元/月/㎡以上的小区，楼盘、住户的档次都比较有保障。

用物业费来筛选老小区的初始档次，相当有效。如果不清楚，可以联系咨询我们。

楼市发展进入存量阶段，物业也成为小区核心竞争力的重要部分。

物业维护好的小区，至少不会是小区房价的负面因素；维护差的小区，那真的是能把小区房价崩下来。

比如万科仁恒绿城物业维护的就还算不错,业主有口皆碑。

如今对物业有了投标新规，建议对业委会也要考核，其实很多小区的业委会都不是专业的，甚至被物业“领导”。

有时候还是同流合污的！侵害业主利益，骗取维修基金等等。这样的物业和业委会，大家要坚决抵制。

你家小区物业费多少，涨了降了？

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。