观点直击   滨江服务:服务价格下行和撤场不是长期状态

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据参会的投资者透露,在业绩会上,管理层也表示,非业主增值服务确实暂时拉低了集团整体毛利率,但从中期判断,作为利润主力的5S增值服务会弥补非业主增值业务量下滑的影响。

据物聊社了解,滨江服务的非业主增值服务主要是面向滨江房产提供增值服务,包括交付前服务、咨询服务及小区空间服务。

而滨江服务近来越来越看好的5S增值服务,主要包括向业主提供家政服务、经纪服务、家装服务,向业主销售家具、停车位及储藏室以及其他小区增值服务。

在半年报中,滨江服务将5S增值服务分为“经纪、服务、生活”进行报告,实际上就是“二手房签约、装修升级、居家服务”三个板块。

半年报数据显示,2025年上半年,滨江服务二手房签约金额约为8.53亿元,签约金额和套数分别同比增长20.1%和102.0%;硬装和软装收入同比增长34.4%和502.8%;居家生活服务实现增速41.8%,首次超过物业服务面积及收入增速指标。

会上管理层进一步提出:“公司正在把它(指5S增值服务)打造成真正的第二增长曲线。这意味着滨江服务未来高质量的增长动力将更多转换到更多元、更市场化、更具客户粘性的增值服务生态上。”

观点直击   滨江服务:服务价格下行和撤场不是长期状态

仍然依赖滨江集团

的确,在过去,背靠着房地产龙头企业滨江集团的滨江服务总被调侃“出身好”。

而对滨江服务自身而言,能做出现如今的成绩来,滨江集团这么多年的业务支撑必然功不可没。

不过,就目前房地产市场普遍的发展行情来看,滨江服务似乎更想将重心放在市场化外拓能力的提升上。

于半年业绩会上,管理层坦言,在市场拓展方面,滨江服务不能拘泥于滨江房产提供项目,要有内生动力,要在市场上取得更多优质的项目。

中报数据指出,2025年上半年,滨江服务在管建筑面积约7510万平方米,同比增长19.0%;合约建筑面积约9640万平方米,同比增长7.1%,合约面积与在管面积比值为1.28:1。新增在管建筑面积766.4万平方米,新增合约建筑面积417.9万平方米。

分来源看,滨江服务来自滨江房产开发的物业收入为5.82亿元,在管建筑面积3341.6万平方米,项目数目201个;来自独立物业开发商开发的物业收入为5.74亿元,在管面积4166.7万平方米,项目数目269个。

不难发现,滨江服务来自独立第三方的在管面积占比高达55.5%,直逼大股东滨江集团为其提供的“发挥空间”。另据管理层介绍,上半年滨江服务来自独立第三方的物业收入贡献同比增长26.8%。

只是,在滨江集团的庇护之外,滨江服务在一步步满足其市场化野心的同时,也承受了不少压力。

上半年,滨江服务扣除亏损拨备的贸易应收款项为6.25亿元,同比增长22.9%,其中来自第三方的贸易营收款项为6.77亿元,来自关联方的贸易营收款项为4901.2万元。

报告期内,滨江服务贸易应收款项的减值亏损由去年同期的1270万元增加了整整一倍至2640万元。对此,滨江服务表示,主要是由于考虑部分第三方开发商运营及资金情况,对其执行更为严格的坏账计提政策,导致计提坏账增加。

不过,滨江服务似乎并没有因此乱了阵脚。

“从公司整个的应收款来说,应该一直还是比较健康的。这个跟我们的业主群体有很大关系,他们的消费能力和支付能力都还是比较强的,所以应收款在整个行业内还是比较安全稳健的。至于6.25亿的应收账款余额,跟去年同期相比增长22.9%,跟收入也是基本持平,考虑到是中期,跟期末相比会有个季节性的变化。”集团管理层如是说。

如此看来,滨江服务的市场化成效,或许还需要多些时间来验证。

除此之外,在业绩会上,当谈及到对物业行业变化的看法,滨江服务管理层认为,服务价格下行和撤场更像是一场一次性的冲击,不会是一种长期的状态。其进一步表示,服务价格下行不是全行业普遍的情况,而更倾向于是一种区域化的表现。

的确,这家深耕杭州的物企,不爱在物业费上“内卷”。

中报显示,上半年,滨江服务平均物业管理费约为每月4.20元/平方米,去年同期为每月4.17元/平方米,并通过服务升级实现10个项目平均物业费上调14.1%。

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