观点网 五一假期期间，上海又落地了新的旧改项目。

5月1日，上海市规划和自然资源局公示了淮海东路云南南路7幅地块的协议出让情况。

此次旧改项目出让地块的用地面积总计3.3万平方米，整体容积率为2.72，地上建筑面积总计8.98万平方米，出让价格总计73.27亿元，意向用地者为上海黄浦城市更新建设发展有限公司。

从去年开始，上海黄浦区已经连续释出多个核心板块的旧改项目，旧改工作进入了快速发展阶段。

2025年1月13日，上海发改委印发《以人为本新型城镇化战略五年实施方案》，对上海市的旧改项目进行了更详细的分工方案。

《方案》在“建设品质宜居城市”大纲中，首先提出五年计划中全面推进城市更新目标：到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。

国资接手

透过股权结构发现，上海黄浦城市更新建设发展有限公司由上海地产集团持股60%，黄浦区国资委持股40%，又是一名国资企业接手了上海的旧改项目。

据观点新媒体统计，2024年上海的旧改项目，出让金额规模超过500亿，大部分项目是以协议的形式完成出让，并且出让的主体大部分为各区域国资企业。可以说，当下上海的国资企业中掌握着大量优质的房开项目资源等待建设。

其中黄浦区在去年之内连续出让三个旧改项目，总金额高达350亿元。除去黄浦区C020102单元096-2、097-4地块及吉安路地下空间旧改项目由新加坡丰隆集团以及厦门联发联合体以87.4亿元获得外，上海城投以总价70.8亿摘得黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及豫园街道231B-02、231C-01地块；上海永业以194.42亿元收获上海新天地东区三幅综合体地块。

国资企业作为出让主体，可以使得项目建成后符合区域整体发展规划和城市面貌，严格把控协议出让中的规划要求，但国资企业存在产品力不足的情况，因此在项目的实际推进过程中国资企业会通过出让股权的方式寻求合作。

今年2月，据上海联合产权交易所公告，上海永业集团挂牌转让上海永业城市更新建设发展有限公司50%股权，标的资产是今年初以194亿元竞得的新天地东侧三宗商住地块，其住宅货值预估超300亿元。

因此上海黄浦城市更新建设发展有限公司在接手淮海东路旧改项目后大概率也会通过出让股权的方式与其他企业展开合作。

另外，从目前黄浦区的旧改项目的投资方情况看，金陵东路旧改项目是由嘉里集团建设，去年出让的法藏讲寺项目有新加坡丰隆集团参与，新天地的最大开发商是瑞安集团。为了保持区域规划与城市面貌的整体性，永业集团与黄浦城更的旧改项目大概率也会选择与港资或者外资企业合作参与旧改项目的规划。

值得注意的是，淮海东路旧改项目与嘉里建设打造的金陵东路项目相邻，或许嘉里建设有机会进一步扩大在黄浦区的影响力。

风貌建筑群

从整体规划上看，作为上海旧改工作的核心行政区，黄浦区在新一轮的旧改项目中明显有意要复刻民国时期上海的历史与繁华。

当下黄浦区热度最高的旧改项目无疑是由嘉里建设建设的金陵东路项目，于3月22日金陵东路项目的住宅部分金陵华庭开盘销售，首开3小时即售罄，总销售金额高达92.34亿元。值得注意的是，金陵东路中价值最高的29套石库门风貌住宅还尚未对外出售。

此次公示的淮海东路旧改项目则有条件复刻金陵华庭的销售盛况。

一方面从地理位置来看，此次淮海东路旧改项目的7宗地块中有5宗地块位于金陵东路的街道两侧。其中3宗商品住宅地块和1宗租赁住宅均与金陵华庭项目位于金陵东路的同一侧，另一宗商业办公用地则位于街道的另一侧。

另一方面，在淮海东路旧改项目规划要求中，明确规定地块内各类保护保留历史建筑总面积达不少于6.64万平方米，因此该项目也将打造与金陵华庭类似的风貌住宅。

并且据统计此前金陵东路项目的规划中要求该项目历史建筑的体量超过12万平方米。由此两大旧改项目将在金陵东路上将打造出近20万方的历史风貌街区。

或许淮海东路与金陵东路两个旧改项目已经足够令市场振奋，但在2025年1月，上海市政府在黄浦区批复了一个更重磅的旧改项目——外滩01、02更新单元。

2025年1月，《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式获批。该方案涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，这是近年来上海城央规模最大的一次，有望创造多项历史。

该项目位于苏州河与黄浦江的交汇处，几乎可以说是上海最珍贵的地块，据当时曝出的补偿方案，补偿单价达到15万元/㎡，由此可以算出，仅拆迁补偿费用就可能接近千亿级别，未来该项目土地的出让价值或许将会是一个天文数字。

另外，1月披露的外滩旧改项目是上海市政府规划“外滩第二立面”的重要部分。“外滩第二立面”是指外滩沿黄浦江第一立面建筑后排、西至河南中路，南至延安东路的非临江建筑群。

通过地图可以发现，外滩第二立面的南侧边界的延安东路与金陵东路相邻，未来建设完成后，外滩、金陵东路、淮海东路以及去年出让的新天地、豫园、法藏讲寺几大旧改项目将连成一体，形成一个更加庞大的历史风貌建筑群。

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