前段时间，一则“为65岁母亲和年迈外婆租房3天被拒20次”的新闻引发热议，有中介直言“房东不租给老人”，部分平台甚至将“60岁以上租客”自动归类为高风险群体。“银发租房难”问题正成为制约老年人福祉增进、掣肘银发经济高质量发展的“拦路虎”。

“银发租房难”问题本质上，是面对银发租房需求的激增，缺乏有效的相应供给。要破解“银发租房难”困局，关键在于推动全方位的适老化治理，实现银发租房市场供需平衡。

银发租房需求激增，是银发经济消费潜力巨大的表现之一，人口老龄化加剧和迁移流动活跃则是生成这一需求的主要推力。一方面，数据显示，2024年我国60岁及以上老年人口达到3.1亿人，占总人口比重为22%，其中65岁及以上老年人口达到2.2亿人，占总人口比重为15.6%，社会形态正由深度老龄社会向超级老龄社会演进。据联合国《世界人口展望2024》预测，2035年我国60岁及以上老年人口将超过4亿人，老龄化水平迈过30%门槛，规模巨大和比重升高的老年人口将接替年轻人口成为首位需求主体。具体到住房市场方面，第五次中国城乡老年人生活状况抽样调查数据显示，2021年我国29.9%的老年人没有产权属于自己或配偶的住房，租房需求规模庞大。

另一方面，人口迁移流动日益活跃，也导致银发族的租房需求激增。参照历次全国人口普查数据，2000年我国刚进入老龄化社会时，流动人口为1.21亿人，2020年扩大到3.76亿人，占总人口比重由9.6%大幅提升到26.6%，这差不多意味着全国每4个人中至少有1个在迁移流动。其中既有再就业的低龄老年人口，也隐藏着规模巨大的随迁老人群体。由于子女自有住房面积有限，租房是随迁老人的常见选择。随着渐进式延迟退休改革、新型城镇化建设以及农业转移人口市民化进程加快，银发族的阶段性租房需求高涨；同时随着新生代际的生活观念和购房偏好发生变化，租房文化方兴未艾，长远看银发族的租房需求将持续释放。

当前银发租房市场的潜力无法完全转化为现实消费需求，症结在于银发租房供给在机制上的三点不足。

第一，市场倾向。年轻群体普遍选择租房居住，房屋所有人“不愁租”，导致租房市场长期处于以年轻群体为主要目标的卖方市场，缺乏推出适老化房源的利益驱动和成本投入动力。

第二，风险观念。租房涉及房屋所有人、承租人、中介机构等行为主体，属于具有明确营利性质的市场活动，通常具有风险厌恶型的市场偏好。而相较年轻承租人，银发承租人的确有更高的健康风险，因此房屋所有人可能出于风险考量制定显性或隐性条款，将银发人群拒之门外。

第三，政策覆盖。目前适老化改造政策主要集中在居家、社区、机构三类养老服务形态方面，如通过“居家和社区基本养老服务提升行动”为特殊困难老年人提供居家适老化改造，通过发展养老服务业的相关政策推动社区老年食堂、日间照料中心、社区嵌入式养老机构等载体及老旧小区的适老化改造，尚无针对租房市场适老化改造的优惠政策。同时，租房在法律上属于民事关系，房屋所有人有权自由选择承租人，承租人就“年龄歧视”进行租房维权的难度大且成本高。

推动全方位适老化治理，同步做好硬件与观念适老化，是破解“银发租房难”困局的关键。首先，硬件适老化是推动全面适老化治理的基础。银发租房市场应借鉴国际经验，制定适应我国老龄社会需要的行业标准体系，聚焦银发租户日常生活场景的各类组件，对地面防滑防绊、墙面扶手护栏、轮椅通道、如厕洗浴设备等进行适老化改造，孵化银发经济新增长点。

其次，加强观念适老化，从道德“软约束”转向契约“硬约束”是适老化转型的核心。可从完善租房合同、设计租房意外险、引入担保人机制等方面出发，通过明确银发承租人健康和意外风险、租金拖欠风险的责任归属，降低及分散房屋所有人或管理人的连带风险，确保银发承租人享受到合法租房权益，消除社会上将银发租房视作“麻烦”“风险”的错误观念。

最后，推进政策适老化，充分发挥调控作用，完善政策对适老化转型的覆盖与补充。既要延展老年友好型社会和老年宜居环境的建设边界，不断补充多元结构的适老化改造，也要适时通过财税补贴、以奖代补、老年公租房等举措，弥合不同客群间租金和交易成本差异，实现对市场失灵的及时干预，引导和培育银发租房市场高质量发展。（作者是天津市中国特色社会主义理论体系研究中心天津财经大学基地研究员）