华尔街资本溢价60%拿下 朗诗美国地产公司卖股往事
观点网 资产遍布美国波士顿、纽约、新泽西、亚利桑那等地区的朗诗美国公司Landsea Homes，如今传来了新的消息。
3月底，朗诗绿色管理发布预告表示，拟将出售最多613.51万股Landsea Homes的普通股，“出售股份等于Landsea Homes股份于公告日期已发行及发行在外股份总数约16.9%。”
拗口的公告背后，16.9%股份比例、613.51万股股份，实际上代表了朗诗绿色管理手中仅存的Landsea Homes股份。
5月13日，收购方正式揭晓。
Landsea Homes宣布，已与美国投资公司阿波罗全球管理公司旗下的美国住宅开发商New Home签署最终协议，后者将以每股11.30美元的价格，全现金收购Landsea Homes的全部已发行股份。
据悉，该交易对Landsea Homes的企业估值约为12亿美元。交易完成后，合并后的实体将成为覆盖全美10个高增长市场的私营住宅开发商，年交付量接近4000套。
另根据朗诗最新发布的2024年年报，Landsea Homes已在大纽约地区、加州、亚利桑那州、德州、佛罗里达州开展业务，2024全年共签约2634套房屋，销售额约合人民币94.6亿元，合同销售主要来自美国一二线门户城市。
出售上市平台
说起买家阿波罗全球管理公司与中国地产市场玩家的渊源，早年从不良资产业务起家，通过合作参与企业债务重组，于2022年在亚太地区设立私人财富管理部门，重点进军中国香港市场。截至2024年，其亚洲团队从当地投资者处筹集金额达到约50亿美元 。
值得注意的是，日前阿波罗全球管理公司放出新消息，将正式退出亚洲房地产股票投资基金业务，表示从2024年秋天开始有序地缩减亚洲房地产的股票投资，未来继续关注亚洲的房地产债务和特殊机会投资。
由此看来，阿波罗收购Landsea Homes的主要目的不只在于资产。
观点新媒体获悉，Landsea Homes早前于2021年在纳斯达克上市，截至2025年5月14日收盘价约合11.26美元，总市值约合4亿美元。根据上文协议条款披露的收购价格，此次收购溢价实际超过60%。
公告显示，该交易目前已获得朗诗董事会批准，阿波罗全球管理公司旗下New Home即将启动要约收购程序，全面收购Landsea Homes的流通股，预计将在2025年第三季度初完成，在首份要约收购完成后，New Home将继续以相同价格收购未在合约中的Landsea Homes剩余所有股份。
“合并后的公司将成为一家轻资产住宅开发平台，业务范围覆盖亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、俄勒冈州、得克萨斯州和华盛顿州等全美增长最快的州份，产品涵盖独栋及联排住宅。”阿波罗全球管理公司表示，将为交易提供6.5亿美元的新股本支持，为未来扩张奠定基础。
Landsea Homes美国首席执行官John Ho则表示，收购交易将为其股东带来相当高溢价的即期现金收益，同时引入一位实力雄厚的合作伙伴，有助于下一阶段的发展。
但提及这家公司第一阶段的发展里程碑，一定绕不过上市这一环。
2020年9月，朗诗分拆Landsea Homes赴美上市，Landsea Homes及LHC与LF Capital及Merger Sub就合并订立有条件合并协议，通过股权变化与合并后，Landsea Homes将被注入到上市平台LF Capital中，而朗诗地产将会控股LF Capital。
整体交易对价约为合并代价3.44亿美元（相当于约26.82亿港元），须以LF Capital普通股的形式支付，朗诗地产不获取任何直接现金收益。
彼时朗诗地产表示，Landsea Homes在美上市可以释放朗诗在美国物业开发业务的投资公允价值，进一步提升美国开发业务的集资能力。
朗诗的抉择
完成上市后，朗诗地产的业务重心的确逐步在向美国转移。
2022年半年报数据显示，上半年于内地仅收获7宗地产项目，但在美国收购项目达到33宗，近30%可售面积位于美国，超过200万平方米。
值得注意的是，于2022年5月，Landsea Holdings Corporation曾与独立第三方1103849 B.C. LTD.订立一份信贷协议，1103849 B.C.同意向Landsea Holdings 提供本金额为4500万美元的贷款，年利率为10%，而该贷款是以Landsea Homes的483.87万股股份作抵押，并由朗诗集团提供担保。
该贷款包括延期选择权及转换选择权，允许在若干条件下转换为Landsea Homes的股份。后截至2024年12月31日止年度，Landsea Holdings已悉数偿还贷款。
这次贷款事件恰好处于Landsea Homes的“高速发展期”，2022年年初，朗诗地产才透过Landsea Homes向第三方收购了另一家地产公司Hanover Family Builders, LLC所有已发行股本权益。
对于是次收购目的，朗诗地产的解释是，积极开拓更多项目及新市场，“目标公司的开发项目位于佛罗里达州中部及奥兰多地区，收购事项让公司得以战略性扩展至佛罗里达州中部及奥兰多市场，并提升在美国高性价比住宅市场的占有率。”
朗诗寄托在Landsea Homes的野心不止于此。倒推至2021年4月，Landsea Homes还耗资5460万美元收购了另一家地产公司Mercedes Premier Homes，LLC全部权益；2020年1月，收购了一家位于亚利桑那州的同类型地产公司，不断开拓美国市场。
时局变换，来到于2023年6月，Landsea Homes宣布与Landsea Holdings及B. RileySecurities, Inc.订立一份包销协议，Landsea Holdings同意按每股7.50美元（未计包销折扣及佣金）的价格向包销商出售合共295.65万股Landsea Homes 普通股。此外，Landsea Holdings亦授予包销商30日的选择权，可另购买Landsea Holdings所拥有最多合共44.34万股额外普通股。
透过此次参与发售，Landsea Homes可以用每股相等于公开每股发售价的价格向包销商购回上述提及的Landsea Holdings最初售出44.34万股股份。
观点新媒体了解到，朗诗特别在该年年报中标注，这笔交易完成后，Landsea Homes仍为集团非全资附属公司，非控制性权益增加人民币3.69亿元，其他储备减少人民币2.21亿元。
来到2024年，朗诗对于Landsea Homes的态度更加暧昧不明。
Landsea Homes于年初出资1.85亿美元收购美国德州地产开发商Antares Homes，还额外承担了开发商高达4720万美元的债务；同年3月，朗诗公布出售243.47万股Landsea Homes普通股。
“之后Landsea Homes不在是香港上市朗诗绿色管理的附属公司，变为联营公司。”
这场卖股风波后，Landsea Homes接连发生贷款违约事件。有市场声音称，Landsea Homes接二连三的违约事件直接导致相应质押股份转移到债权方名下。
截至2024年12月，朗诗绿色管理持有的Landsea Homes的股份比例已下降至16.9%。加上本次向阿波罗全球管理公司出售股份，朗诗将不再持有Landsea Homes任何股份。
选择在此时间段抛售美国业务公司股份，或许与净外债重组进度相关。
2024年12月，朗诗绿色管理表示，境外债务重组及展期方案已获通过，并于当日正式生效。短期内，朗诗绿色管理的债务期限虽能延长，但是否能在期限内通过出售公司、资产实际完成优化负债结构的任务，仍需观察。
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