观点网 商办物业因市场容量大、服务门槛高、合作关系具有长期性和稳定性、以及利于树立较高的品牌知名度和影响力等特征，成为近年来诸多物企深耕的重要细分赛道。

加上甲方客户逐渐演化出非核心业务外包的趋势，目的是降低经营成本、提升生产效率。同时，随着互联网、金融、高端制造、新能源等类型客户资源的涌入，物企为满足其精细化、多元化、个性化的服务需求，亦不断由传统物业管理服务供应商向设施管理服务（FM）供应商，乃至综合设施管理服务（IFM）供应商转变。

其中，保利物业在战略上较早布局，业务上积极创新求变，以及先天的央企背景优势，实现了商办赛道规模与创收的快速发展，形成了较强的市场竞争力。

新增长引擎

2019年6月，保利物业首次提出"大物业"战略，在转型升级中迈出关键步伐。

随后的战略落地中，保利物业在住宅项目规模稳健增长的基础上，加速了商业及写字楼、公共及其他物业的扩张，实现了规模的快速增长。截至2024年末，在管项目数量达到2821个，在管规模突破8亿平方米；合约项目数量3230个，合约面积达到9.88亿平方米。

从细分赛道来看，商办物业无论是管理规模还是创收情况，都已是保利物业重要的新增长引擎。

2019年上市时，保利物业商业及写字楼在管面积约为780万平方米，占总在管面积的比例为2.7%，在管项目数量仅89个；源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为4.99亿元，占物业管理服务总收入的13.0%。

截至2024年末，其商业及写字楼在管面积已接近4000万平方米，占总在管面积的比例上升至5.0%，在管项目数量454个；源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为19.52亿元，占物业管理服务总收入的16.7%。

近年来保利物业持续增强在商办物业上的拓展能力，多次在优质项目和客户的市场竞争中胜出，期内新签约的合同金额也呈现快速增长。

根据年报，2022年该公司新签约商业及写字楼项目的单年合同金额约4.19亿元，新拓展国家开发银行苏州市分行、江门移动全球通大厦、北京中设大厦、石家庄高营国际当代境写字楼、长沙王府井百货等标志性项目。

2023年保利物业加速商业及写字楼上的拓展突破，一方面得益于大型项目数量增加，年内新签约单年合同金额超千万元项目提升至24个，单年合同金额合计达到约5.61亿元；另一方面得益于优质客户的持续深耕，在通讯、金融、税务、交通、能源等行业领域积累了丰富的客户资源，并积极开拓了高端制造业与战略新兴产业客户。

2024年，该公司在高端制造业与战略新兴产业客户的拓展上更进一步，获取了网易（杭州）二园区、青岛海尔（开发区）工业园等头部客户项目。与此同时，在金融客户拓展上，新增获取中国工商银行总行、中国建设银行总行等项目。年内，保利物业新拓展第三方商业及写字楼的单年合同金额达到11.14亿元，同比增长约17.9%。

2025年以来，商办物业板块仍保持着良好的拓展势头。据其官微介绍，近期中标了佛山欢智互联中心、上海嘉宁国际大厦、上海高陆园区等项目。其中，保利物业为欢智互联中心提供IFM综合管理服务，项目业态包含总部办公大楼，产业办公大楼，超高层服务型公寓、裙房商业等，总建筑面积超过36万平方米。

增长动能

实际上，保利物业在2019年便推出商办服务品牌"星云企服"，把服务主体从写字楼转向企业本身，把握企业发展中的需求，运用大运营思维、设施管理（FM）的理念，为其提供覆盖全生命周期品质服务；这也是其在商办赛道形成竞争力的关键。

彼时星云企服包含了"场景运营"的概念，即在写字楼物业管理的基础上，围绕人和企业在某个特定时刻和空间的诉求，提出一套结合空间、服务、氛围、链接四个要素的综合解决方案。

以互联网IT公司为例，星云企服可在入驻前提供装修打包方案，在公共区域设置电子屏为其做产品展示，定制改造专业光纤、冷却机房，提供夜间加班服务套餐（设备延时、订餐、护送）等。如果是业内巨头，还可以保利平台资源打通泛产业链，助力突破发展瓶颈；如果是业内新星，保利中创孵化器可以提供政策咨询、金融、法务、工商财税、人力资源等全维度服务。

随后，保利物业不断通过创新强化商办服务的能力，并以明确的战略定位，充分发挥其央企背景的优势，加大布局国资商办服务。

管理层介绍，国资服务即对国有资产提供更有效和有价值的管理和运营模式。其认为，过去行业大多将目光放在商用物业上，然而，商用写字楼过高的空置率已成为许多企业的包袱。但国资部分仍有较大的市场空间，如每个央企、部委都有自己的总部大楼，需要做一些创新尝试。

2021年，保利物业首次提出"国资服务"概念，并提出将星云企服打造为国资商办服务第一品牌。

彼时星云企服已形成物业管理、资产管理与企业服务在内的三位一体服务体系。在此基础上，保利物业针对国资客户，升级打造出"一红一绿"的"国资商办4T模式"，以定制化服务方案、"内嵌式"服务方式，参与到国资客户的非核心业务，探索从FM到综合设施管理服务（IFM）的模式进阶。

据介绍，国资商办4T模式通过运营共商、数字共创、资源共享、红色共建，助力企业实现高质量发展，特别在运营共商模块，通过平台资源聚合与共享，打造楼宇朋友圈，助力企业共享区域发展红利。

2023年9月，星云企服再迎来升级焕新，全新的商办服务模式--星盾模式通过利用"服务装配式"理念，将服务动作标准化、模块化，通过AI技术提升服务效率和质量，确保服务的深度和渗透力。服务内容上，进一步满足了企业客户在效率提升、节能减排、减负增效、安全保障等方面的发展需求。

随着甲方对专业化、集约化、精细化服务需求提升以及商办赛道竞争的逐渐加剧。保利物业在生产、经营、办公、生活支持等方面进行多维思考，2024年探索出了聚焦"大后勤时代"下的国资服务新模式--"超级快充"。相较纯粹的IFM服务，"超级快充"更加聚焦国资及新质生产力客户群体的需求挖掘，以更好赋能当下国内企业生产经营，有助于形成差异化竞争路径。

同时，数字化与智慧化管理能力亦是保持竞争力的必要法门。

2024年6月，保利物业携手清华大学技术团队打造的"IEIM综合能源智慧管理体系"，现已接入DEEPSEEK大模型。可以实现整个大楼能源和设备设施接入，从而满足全流程的能源诊断、节能改造，运维优控。

此外，该公司过去一年持续加大数字化技术应用，年内完成数字指挥中心与客户响应中心的建设联动，实现工单全流程追踪、客户需求秒级响应，提升服务效率与业主服务体验。数据显示，2024年保利物业管理费用率同比下降约8.5%，占收入的比例降低约1.2个百分点。