楼市政策面，终于传来新的利好消息！

6月13日的国务院常务会议，听取了构建房地产发展新模式和推进好房子建设的有关情况汇报。

我们看汇报的内容，好像是比较中性的。

但是各位一定要明白，此次研究房地产的大背景。

4月下旬以来，国家层面对于房地产政策面基本上没有新动作。

在这一过程中，全国房地产市场持续降温，按老杨的判断，4月底和4月份就应该出台相关政策。

但是，除了 5月7日央行推出金融方面的“十支箭”之外，并没有对房地产新增更多利好措施。

在这种情况之下，楼市只能继续降温。

这口气憋到现在，终于需要释放一下了。

常务会议再次听取房地产方面的汇报，也就是说，在房地产政策方面正在研究筹划新的举措。

这是合乎逻辑的推理。

房地产新模式是个中性的东东

接下来，我们仔细看一下会议上的新闻通发稿。

会议指出，构建房地产发展新模式对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进，先立后破，有序搭建相关基础性制度。

这里需要注意 “房地产发展新模式” 的措辞，各位一定要知道，关于构建房地产发展新模式已经推进好长时间了。

最近两三年，高层会议上频频提及这个词。

根据老杨对全国房地产政策的持续监测和跟踪，可以知道，最早是 2021 年 12 月份的经济工作会议，首次提到探索新的发展模式。

从那之后，很多高层次会议都会提及到房地产发展的新模式。

对房地产发展新模式的探索研究，已经持续了三年半了。

按照此次国常会的表述，发展新模式有点接近于成熟了，也要陆续推出相关的文本了，包含在销售制度方面的变革，变期房预售为现房销售。

但凭着对房地产政策的多年研究，我认为房地产发展的新模式，对于房地产市场的短中长期变化是中性的，它属于制度建设、制度变革。

而不是针对市场过热了，就泼冷水；针对目前市场低迷了，就吹暖风。

而且各位一定要知道，2021 年 12 月份的时候首次提出 “探索新的发展模式”，当时属于全国楼市的降温初期，当时的政策表述其实是偏紧缩的。

各位如果不信，那我就把 2021 年 12 月份的工作会议当中关于房地产的论述，分享一下全文：

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

各位一看就知道了，当时还在继续坚持 “房住不炒”！

按照逻辑线梳理下来，是在楼市依然有点偏热，降温初期的时候，提出要搞房地产发展的新模式。

那模式的变革，最初的时候，必然会考虑：如何抑制楼市还有点热？如何抑制投资性需求？如何抑制房地产开发企业的高杠杆、高负债等等在楼市过热的尾巴阶段存在的一些不合理现象？

制度变革应考虑到楼市现状

而经过三年半的努力之后，现在的房地产形势跟 2021 年 12 月份，完全不一样了。

现在是楼市特别低迷，大中型的房地产房企已经暴雷差不多了。

近一两年，筹划房地产发展新模式的背景，已经转变为促进止跌楼市了。

但它毕竟是从当初抑制楼市过热思维模式，一点点演变到当前的。

咱们就拿着期房预售制度来说，现在要全部取消期房预售，实施现房销售，对短期市场的走势，我认为是利空略多于利好。

因为它虽然是利好买房者的，但是对于房地产的供给侧，尤其是开发商，它是利空消息。

当然，此次国常会的表述：要稳中求进，要先立后破。

这就意味着，就销售制度变革来说，不太可能全面停止废除期房预售，而是有过渡性的安排。

之前我曾分析过，大概率将实施新老划段：在政策出台之后，很多地区新卖的土地，项目的销售就要按照现房销售了，而出新政之前已经卖的土地，项目继续按照过去的期房预售制度。

国常会的第二句话：

要扎实有力推进好房子建设，纳入城市更新机制，加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

“好房子” ，是最近一年多由住建部门主导的，大张旗鼓在推进，现在已上升到国家最高层面了。

好房子建设，既涉及到新建的住宅项目，也涉及到关于存量住宅如何进行老旧小区改造，里面就提到了城市更新。

但 “好房子” 这项工作，对短期的房地产市场走势基本上没啥影响，这里咱们就不再展开了。

重提促进楼市止跌回稳

国常会的第三句话很重要：

要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性，多管齐下，稳定预期，激活需求，优化供给，化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

这句话，就涉及到关于房地产市场短期波动的应对举措。

对于全国的已供土地和在建项目进行摸底，其实之前是有类似表述的：严控增量。

当前全国房地产市场供大于求，新房的库存压力比较大，很多城市就不应该供地了。

但各位一定要知道，当前很多地方政府财政非常紧张，不想多卖几块地，毕竟卖地是地方政府来钱的最快方式。

过去两年，国家政策说是在严控增量，按照不同水平的住宅去化周期来约束地方政府供地。

但这事，却很难落地！

因为地方政府也有自己的利益诉求，它不愿意执行国家严控增量不让自己卖地的这类约束。

此次会议就再次强调了，要进行摸底！

也就意味着对于每块土地、每个项目，进行调查、统计。

另外，摸底，并不是说让地方政府摸自己的底，地方政府对于自己所卖的地和项目，可以说是门清。

摸底，是来自于上级部门，比如说是省级的房产管理部门，甚至国家派驻相关的督察队。

另外，国常会的措辞比较紧迫，类似 “多管齐下”、“激活需求、“化解风险”。

说明面对目前房地产市场持续降温的态势，心里有点着急了。

关键是最后的半句话，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

这句话并不是新的说法，去年就提了；但问题是今年4月下旬的重磅会议当中，它就没提，而是罕见的表示 “持续巩固房地产市场稳定态势”。

各位老铁们可以回顾一下，当时说法一出来，老杨就进行了分析，当时老杨是有点忐忑不安的。

“巩固房地产市场稳定态势”，潜台词是房地产市场已经稳定了，接下去只需要巩固这种态势就行了。

而当时老杨的判断是市场是在降温的，3月份部分城市楼市还不错，4月份就不行了，各地市场都是往下走了；同时叠加了关税战的负面影响。

现在，重申要 “更大力度的推动房地产市场止跌回稳”。

各位可不要小看措辞的微妙变化，因为措辞又回到了去年9月底、去年 12 月和今年3月份两会上，关于房地产市场的措辞了。

这也就意味着，默认了目前市场没有止跌，要更大力度的促进它止跌！

经过一番分析之后，那我认为接下去6月份或者是7月份，相关部门出台政策的概率就进一步增加了。

老杨的期望是：要更大力度地出台增量措施，真正刺激到楼市。