房地产有周期吗?

世界上的任何变化都有周期，佛学中的轮回，易经中的阴阳转换，老子的反者道之动，其实讲的都是周期波动； 社会性的变化不是直线，总是要以波动的方式实现，这是规律。

有波动，就有周期性，而周期性的分类有助于分析者做方向性的判断。

但不要企图做量化预测，经济学不是算命先生。

按库兹涅茨20年周期理论，中国刚好处在一个轮回期，这意味着中国楼市二十年后才能进入一个新的增长期。能不能改变库兹涅茨周期，完全可能，应该说是从正反两个方向上都完全可能，日本就是沉没的三十年。到底会延长，还是缩短周期，这才是关注的焦点。也就是说，库兹涅茨周期理论表达了波动的必然性，但究竟多少年，不存在固定的模式，因为变量不可穷举。

这正是社会现象与物理现象的差别，统计学的东西只能是工具，不具有原理性，库兹涅茨周期理论也不例外。

罗素讲过一个火鸡的故事：一只充满了经验主义理念的火鸡来到了火鸡场，它恐惧于死亡，但仍然执念于“客观的”观察。星期一的早晨九点，主人发了食品，没有把他送入屠宰场；于是，火鸡先生有了一个所有科学家遵循的归纳法的起点；星期二的早晨九点，主人又发了食品，还是没有把它送入屠宰场；周三、周四、周五、周六，每天都在重复着同一个故事：早晨九点，主人发食品，安然无恙。 于是，崇尚数据和经验主义的火鸡先生总结出了一个“客观规律”：只要早晨九点发食品，主人就不会送他进屠宰场。这是原理性的结论吗？不，这不过是对无数随机现象的一种描述。到了圣诞节那天，主人按照火鸡先生的 “客观规律” 发放了食物，随后便把它宰了。

库兹涅茨的周期论也有类似的问题，中国的楼市到底要多少年才能恢复，周期论说了不算 ，取决于需求端的货币供应量。

有人在问，2025年放大水，楼市为什么没涨起来，这可以很多解释，但不论哪一种解释，最终都会以货币供应的形式表达出来，之所以放大水也没脾气，是因为供应端没有停止扩张，土地出让金同比两位数增长，而水并没有放到刚需的口袋里，当然不能扭转楼市下跌的趋势。

又如果，各地方把收购新楼盘的钱直接做购房补贴，停止土拍，彻底改变预期，同样是负债支持房地产，价格一定会快速稳住，现在收购新楼盘的钱是给了开发商，说明政策的价值取向是GDP与就业，追求的是整体经济的平衡，可以解读为：避免解决了一个问题，又引起了一个更大的系统性风险。

政策救的是开发商和土地财政，不是刚需，这说明工具箱里工具已经很有限，那么 ，楼市走出库兹涅茨周期的速度无论如何也不会太快。