前一阵时间，一家企业的财务人员向笔者咨询这样一个问题：2023年企业与一家施工企业签订合同，建设新厂房，合同价款2000万元，2024年6月底建设完成并验收合格后投入使用，但是还没有完成竣工决算，会计核算时暂按2000万元计入固定资产原值并按预计使用年限20年计提折旧并税前扣除。由于没有完成竣工决算，施工企业只按实际付款金额开具1500万元的发票。2025年6月，主管税务机关找到企业，要求其补缴企业所得税和房产税。

实务中，针对未办竣工决算已转固投入使用的房屋等建筑物，存在的涉税风险正如上述税务机关提到的一样，主要涉及企业所得税和房产税。笔者借咨询的机会，就涉及两税种的税务风险进行分析，不足之处，欢迎批评指正。

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01

会计处理

根据《企业会计准则第4号—固定资产》应用指南（2006年）的要求，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

根据上述要求，实务中，达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产一般按照合同金额暂估入账并计提折旧，比如前述咨询问题中，企业厂房可以按2000万元暂估入账并计提折旧。如果办理竣工决算后，双方认可的实际金额为2200万元（或1800万元），则需要将厂房的原值调整为2200万元（或1800万元）并以此为准计提折旧，因原值调整少计提（或多计提）的折旧，可以在原值调整的当月一并调整，不需要单独调整已计提的折旧。

02

企业所得税处理

根据国税函〔2010〕79号（以下简称79号文件）“关于固定资产投入使用后计税基础确定问题”的规定，企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。

根据79号文件的规定，以文中咨询问题为例，在未取得全额发票前，可暂按合同金额2000万元作为厂房的计税基础并计提折旧税前扣除，待取得全部发票后对计税基础进行调整。即虽然只是取得1500万元的发票，可以暂按2000万元计提折旧税前扣除。

另外，79号文件还规定：但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。这是对暂估原值调整时间上的规定，需要在固定资产投入使用后12个月内，及时取得发票并调整固定资产的计税基础。针对取得发票情况，以文中咨询问题为例，可能会存在如下情形：

1.在12个月内完成决算，取得全部发票。假定决算价格最终为2200万元，施工企业补开700万元发票，汇算清缴时，企业可以按照2200万元计提折旧并税前扣除，对于以前少扣除的折旧一并补提。同理，如果决算价格低于合同价格，其差额部分对应的折旧也需要调整。

实务中，针对该情况，也有税务机关根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号，以下简称28号公告）的规定，要求按照1500万元计提折旧税前扣除，在取得全部发票后再进行调整。

2.最终决算时间超过12个月后取得全部发票。按照79号文件的规定，只能按照2000万元作为计税基础。但是，实务中，根据28号公告的规定，应该按照发票金额进行税前扣除，需要根据取得发票情况对原值进行调整并按调整后的原值计提折旧税前扣除。

3.完成决算，未取得剩余发票。实务中，不管是否在12个月内完成决算，根据28号公告的规定，只允许按取得发票部分1500万元对应的折旧税前扣除，这个需要引起大家的关注，必要时与主管税务机关提前进行沟通，同时，尽量与对方沟通，争取取得全额发票。

03

房产税处理

关于文中咨询问题，笔者了解到，因为厂房转固投入使用时没有完成决算，最终原值没有确认，因此，财务人员并没有申报房产税。这样操作是否合规呢？

房产税的征税对象为房屋，并没有与决算及办证挂钩，因此，对于已经竣工并投入使用的房屋，需要按规定缴纳房产税。就文中咨询问题，需要明确房产税的纳税义务发生时间及计税原值。

1.纳税义务发生时间

根据《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）的规定，对于新建房屋：如果纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。实务中，房屋在投入使用前应当办理验收手续，因此，对于办理验收手续并投入使用的房屋，其纳税义务发生时间为办理验收手续的次月，并不是投入使用的次月。比如：文中咨询问题，2024年6月底建设完成并经验收合格后投入使用，则该厂房从2024年7月起，开始缴纳房产税。

2.计税原值（从价计征）

一般来说，房产税从价计征的计税原值为房产原值。根据财税〔2008〕152号的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。以文中咨询问题为例（暂不考虑地价及房屋附属设备和配套设施的影响），会计处理上，厂房以合同价格2000万元暂估入账，其原值为2000万元，则房产税的计税原值也应该按2000万元确认。后期竣工决算时，在根据决算情况，调整房产税的计税原值。

问题来了：竣工决算时调整计税原值，原按暂估原值计算缴纳的房产税，是否需要进行调整（多退少补）？

上述问题，从总局层面并没有明确规定，但是，部分地方层面有单独的规定，具体如下：

（1）《厦门市地方税务局关于加强对已使用未决算未入帐房屋房产税征管的通知》（厦地税政三〔2000〕10号）

三、暂估入帐的房产，待实际决算完成后再调整房产原值。对己缴纳的房产税与依决算价值计算应纳的房产税的差额办理多退少补。

注：根据国家税务总局厦门市税务局公告2018年第2号的规定，该文件继续执行。

（2）《国家税务总局福建省税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第17号）

二、关于建成验收未决算的房产原值问题

新建的房屋，建成验收后尚未决算的，应先按暂估入账的房产原值计算缴纳房产税，待决算完成后再调整房产原值。

上述规定，并没有明确房产原值调整前缴纳的房产税是否需要更正，但是在《国家税务总局福建省税务局2022年5月12366咨询热点难点问题集》中予以明确：

纳税人在决算完成后的属期再调整房产原值，之前税款所属期已按暂估入账的房产原值申报的房产税不需要更正申报。

通过上述两地的规定来看，也有所不同：厦门规定可以多退少补；福建规定不需要更正申报。实务中，企业遇到这种情况，房产税是否需要调整，需要咨询当地主管税务机关。