01

工党扩大首次置业支持项目可推高房价

专家说工党把只付5%首付买房的计划扩大范围会帮助那些不管如何都要买房的人，并且有可能推高房价。

这个项目从2020年左右就开始了，它让符合资格的首次置业者最少只需5%的首付，且不需支付几万借贷机构的抵押保险就能买房，为他们节约数年积攒首付的时间。

为了做到这一点，政府提供纳税人支持的最高15%的保障。政府说这会让首次置业者需要攒首付所需的年数减少好几年。

住房部长Clare O’Neil在周末宣布10月起每年可使用这个项目买房的首次置业者人数不设上限，而之前有每年5000的上限。

合规规则也会大幅扩大，包括提高可买房的价值的上年，以及不对申请人的收入设门槛。

独立房产专家Cameron Kusher 说扩大这个项目“只会把房价推得更高，增加对住房的竞争。”

国库部对本周政策选的分析限制它只会在6年时间里让房价上涨0.5%，但Kusher说这难以相信。

他说该政策之前就已经提升了住房需求，这和降息一起导致房价大幅上升。

他说：“这种刺激措施的规模越来越大，也越来越奇特。我预计房价会上涨，届时政府将为下一批购房者提供更大力度的支持。

“这是好的政治，但不是好的经济。”

格兰顿研究所住房和经济保障项目的主任Brendan Coates质疑放松资格规则的目的。

他说：“那些难以买到住房 – 也就是压倒多数的低收入者 – 已经符合资格。

这是退步的做法，给那些不需要帮助的人帮助，而那些人可能本来就要买房。”

Coates 说这个宣布可能会推高房价，尽管“影响不会很爱的”。

“这只是一系列听起来不错但不会带来太大改变的政策中的一项，甚至可能只会加剧（住房负担能力）问题。

“这不应该让我们忽视一个事实：我们在供应方面未能建造所需的房屋，而这正是政府应该做得更多的地方。”

独立研究中心的首席经济师Peter Tulip说 没有关于首次置业者的帮助项目给房价的影响的深刻研究。但是他说扩大这个项目可能会增加房市泡沫。

“政府提案的问题在于让借款人进行单向押注：如果房价上涨，他们就能赚得盆满钵满；如果房价下跌，纳税人就得承担后果。”

“因此这可能会鼓励不计后果的借贷和竞价。确切地说，这更有可能滋生泡沫。”

Tulip 认为增加住房供应仍然是首要任务。尽管政府在这方面制定了一系列“合理”的政策，但考虑到工党在2029年前五年内建造120万套住房的目标，预计新增数万套住房的影响几乎可以被忽略不计。

大选获胜后国库部对工党政府的建议警告说澳洲难以完成这个野心勃勃的120万套的目标。国家住房供应和可负担理事会的分析显示政府届时的缺口会是26万2千套房屋。

阿尔巴尼斯周一说他的政府“决心要在住房方面做出不同。”

“如果你没有个目标，你根本没在尝试。”

02

悉尼拍卖清盘率达繁荣水平，卖家收益远超预期

连续降息正持续推动房地产市场升温，悉尼拍卖清空率飙升至“繁荣期”水平，许多成交价远超预期。

初步数据显示，上周举行的拍卖中，约80%成功成交，这一比例通常仅在房价大幅上涨的市场繁荣期才会出现。

上周的清盘率是自2024年秋季以来的最高纪录。

拍卖量同样有所上升，首府城市的拍卖总量自6月底以来首次突破2000场，其中悉尼约占700场。

Ray White新州及首领地首席拍卖师David McMahon表示，自集团本周安排的123场 拍卖中，市场行为已经出现明显变化。

“不少中介反映，受到最近降息及上周激烈竞拍情绪的影响，部分屋主上调了心理预期。”

“虽然这在部分情况下拉大了买卖双方的心理价差，但市场上的竞争情绪依旧强烈，平均每场拍卖有46名注册竞标者，其中2.7人活跃出价。”

在悉尼Thornleigh的Roach Ave，一套住宅拍卖当天吸引六位注册竞标者，其中四人积极出价，最终以195万澳元落槌成交。

介Nathan Leuzzi表示，当天阳光明媚，是悉尼近期难得的完美拍卖日。

“最后出价 成功的是一对年轻夫妇，从Pymble的公寓换到了这套独立屋。”

Leuzzi说，“这是该区域一个非常不错的成交结果，目前市场竞争激烈，买家信心正在走强。多数出价者是年轻夫妇，也有一些是换小房的老人。”

另一套位于Bexley North Irwin Crescent的房屋也顺利拍出，共吸引七位注册竞标者，其中五人参与出价。

最终该房产以245万澳元成交，而卖方定下的底价是240 万澳元。

中介George Boghos表示，这套房子原屋主是八十多岁的老夫妇，准备搬入养老院。

“他们的孩子也到场见证，这套房是孩子们从小生活的地方，所以整个过程非常情绪化。”

中标的是一户住在附近的年轻家庭。

“他们希望从主干道搬到一个温馨且安静的街 区，”Boghos说，“他们有一个孩子，这套房子再合适不过。”

Boghos表示，该区域市场目前依然十分强劲。

“虽然要努力推动成交，但市场上确实有买家，交易成果也不断显现。”

“我现在手上库存尚可，我可以有信心地说，市场确实还在坚挺运行。”

Boghos还强调，成功的拍卖推广策略至关重要。

“当天来看房和围观的群众很多， 我一直坚信，‘你不能卖一个没人知道的产品’。只要你有两位出价激烈的买家，这场拍卖就会很精彩。”

“公开透明的拍卖过程会带来竞争，这对买家来说也是好事，是双赢。”

据悉，本周拍卖活动仍将继续升温，预计全国将有约2430套房产参与拍卖。

03

中国造“微型屋”火到澳洲！几万澳元实现住房梦

想通过住进“袖珍屋”来降低生活成本，却既没有动手能力，也没兴趣自己动工？

一家位于悉尼的预制房公司受住房危机的启发，推出了一系列在中国异地建造的微型住宅，其中最便宜的一款带轮子的“Coastal Cruiser”，售价仅从6.9万澳元起。

Future Modular Homes的创始人Brock Ryan表示，很多全新的微型住宅售价大约在15万澳元左右。

他说：“通常至少要10万澳元起步，而且房子还非常小。所以我们想让更多人能用更实惠的价格住进自己的家。”

“Coastal Cruiser”的占地面积为2.35米乘7.4米，室内约27.58平，交付时间为两到三个月，直接运送到你的土地上。

你可能没有影音室、管家式储物间或浴缸，但它承诺在这辆“轮子上的小屋”里，能容纳一个温馨的起居区、厨房、浴室和三间卧室。

如果想要更便宜、更小的选择，该公司还推出了“Mini A系列”，面积仅13.1平，售价从3.8万澳元起。

身兼水管工和建筑工人的Ryan在去年12月创办了自己的公司，他表示，这一切都是受住房危机的驱动。

他说：“我认识很多人——包括几个朋友——都买不起房，只能住在车里。”

过去一年，他一直在中国寻找供应商并监督生产。

在新州Central Coast地区，包括Tiny Homes 4U在内的不少公司，也在出售价格亲民的微型住宅。

Tiny Homes 4U的“The One Bedder”适合一名全职居住者，面积24平，售价从4.1万澳元起。

不过，它最受欢迎的产品是面积36平的“Granny Flat Panorama”，虽然更大，但依然可以装在拖车上运输（不含拖车的起价为4.4万澳元）。

和许多经营微型住宅业务的企业一样，Tiny Homes 4U的产品也是在中国生产并完成大部分组装的。

公司联合创始人兼电工Marc Anderson表示，他们的产品吸引了各类买家——从想为孩子增加额外空间的父母，到想为父母或祖父母提供住所的人都有。

“很多人在建造更大的房子之前，也会先用这些来过渡，”他说。

和Ryan一样，Anderson强调，他们的目标是提供不会让人破产的微型住宅选择。

他说：“在微型住宅展上看到的，有些售价高达15万、20万澳元，这个价位几乎可以买一套传统住宅了。”

当然，自己动手建造微型住宅，或者购买二手房，也可能节省一大笔钱。

在Facebook Marketplace上，你能找到各种“空间奇迹”——从Byron Bay售价3.5万澳元的集装箱微型屋，到塔州售价1.5万澳元、仅2.1米乘3.5米的“Little Red”，甚至还有一艘改造成微型住宅的旅游船“The Lost Ark”，售价不到6万澳元。

不过，Great Escape Finance的高级经纪人Jamie Mitchell提醒，虽然有些微型住宅的标价看起来很便宜，但人们常常忽略其他额外费用，比如供电问题。

他表示：“接下来就是供水问题。如果你打算把房子放在深山里，或者海滩边，那水怎么进入你的微型屋？”

你可能需要花钱安装水箱，或者如果是租地，还要向房东支付水电费。

此外，如果价格不包括运输，运送微型屋的费用也可能不低，还可能需要额外支付整平地面的费用。

还有一个容易被忽略的成本？就是小屋里最小的房间——厕所。

Mitchell表示，厕所和灰水处理的实际问题经常让人措手不及，因此在签合同前一定要做足功课。

04

澳洲出现房产交易AI诈骗，97%澳人难以分辨

最新研究显示，人工智能（AI）驱动的银行诈骗案件呈上升趋势，且几乎所有澳人都难以识破此类骗局。

房产交易平台PEXA披露，在过去一年已购房或计划未来一年购房的澳人中，97%未能从房产交易相关邮件中识别出危险的诈骗信号。

这些信号与“结算诈骗”中常见的手法如出一辙——骗子通常会入侵电子邮箱账户，冒充房产中介或律师，骗取购房资金。

与此同时，澳洲竞争与消费者委员会（ACCC）也发布消息称，房地产诈骗造成的损失已从2021年的1,300万澳元飙升至2024年的4,320万澳元。

近期的受害者包括一对悉尼夫妇，他们在一场结算诈骗中损失了97万澳元；另一位位于西澳的买家损失高达73.2万澳元。

这种类型的诈骗通常是黑客冒充买方的律师或中介，发送虚假的银行账户信息，要求将定金等前期付款汇入对方账户。

购房者若信以为真，往往会将数十万澳元转入诈骗者账户。

PEXA透露，近期某一案例中，一位退休单身买家收到了一封看似来自其过户律师的邮件，对方要求她提前两周支付80万澳元结算款，并提供了新的银行账户信息。

幸运的是，这起诈骗在资金转账前被识破。在这项研究中，受访者被要求识别一封模拟诈骗邮件中的“红色警示”，结果表明，绝大多数澳洲买家都难以识破这类骗局，尽管多数人自认为能识别诈骗。

PEXA表示，澳洲人对这类骗局如此容易被骗，部分原因是诈骗手段越来越高级。

如今，AI技术能够克隆参与交易相关人员的声音，同时生成高度逼真、个性定制的电子邮件和短信，欺骗性更强。

PEXA首席信息安全官Graham Fairley称，“结算诈骗已成为澳洲最具财务破坏性的网络犯罪之一。”

“房地产交易金额巨大、时间紧迫，并且高度依赖电子邮件沟通——这些特点正是网络罪犯最爱利用的漏洞。”

这类诈骗通常表现为突然更改的银行账号、带有“紧急付款”要求的邮件，并常以丧失交易资格等恐吓内容催促尽快转账。

Fairley指出，在购房交易过程中，买家通常处于压力之中，容易忽视细微变化。

而与信用卡诈骗不同，房产结算中的被骗款项更加难以追回。

他补充道，这种诈骗通常通过“商业电邮入侵”（Business Email Compromise）手段实施。

诈骗者会冒充你在交易中信任的关键人物，如房产中介、律师或过户师，从而诱导你将大额资金打入错。

知名建筑师Peter Maddison现以PEXA防诈宣传大使的身份提醒买卖双方务必提高警惕。

他建议买家应使用安全沟通渠道，核实任何突如其来的付款要求，并始终确认汇款账户信息的真实来源。

澳洲银行协会（Australian Banking Association）首席执行官Simon Birmingham也指出，AI技术愈发普及，诈骗分子的手法也更加复杂、多变。

“我们现在生活在一个AI生成的视频和音频足以让犯罪分子冒充名人、亲友，甚至你的银行的时代。”

“从假冒名人推荐投资，到用AI克隆声音打电话索要资金，AI诈骗正变得越来越有针对性、高级化，情绪操控性也更强。”

“虽然AI也是银行和执法机构对抗诈骗的强大工具，但如今也成了骗子最常使用的‘武器’。AI诈骗听起来真实、看起来真实、感觉也很真实——正因此才极具危险性。”

“银行会继续使用AI技术对抗诈骗、封锁风险账户，保护客户资金安全，但客户的警觉始终是最有效的第一道防线。”

房屋买卖环节涉及巨额资金， 每一个细节都值得买家保持高度警惕。