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澳洲房价连续8个月上涨，再创历史新高！

澳洲新闻集团9月1日报道，受库存紧缺、降息以及买家热情持续升温的影响，澳洲房价再创历史新高。

Proptrack数据显示，8月全澳住宅价值上涨0.5%，这是连续第八个月录得增长。

澳洲房价现已达到83.5万澳元，较去年同期上涨5.3%，也就是说，比去年此时平均贵了4.79万澳元。

Rea集团高级经济学家Eleanor Creagh表示：“今年一系列降息提振了借贷能力，改善了市场信心，吸引买家重返市场，推动房价连续八个月上涨。”

“目前市场正加速回暖，过去由少数城市领涨的情况，如今正逐渐扩散到更多地区。”

在八大首府城市中，有七个城市的房价在8月份出现上涨，其中达尔文涨幅最大，上涨0.8%，悉尼上涨0.7%。

墨尔本上涨0.3%，距离2022年的房价高点仅差0.6%。

霍巴特则是唯一下跌的首府城市，当月下跌0.5%。

Creagh指出：“悉尼与墨尔本的需求已重新加速，与2024年底的低迷相比出现反转。达尔文则从去年几乎停滞的状态，跃升为年度涨幅领跑的首府城市。”

布里斯班与珀斯的房价各上涨0.6%，阿德莱德上涨0.3%。

偏远地区房价在8月份则 上涨0.3%，同比上涨6.6%，过去五年整体涨幅依然快于首府城市。

此次房价上涨紧随澳联储在8月11日至12日的董事会会议后，此次会议决定将现金利率下调25个基点至3.60%。

这是本轮周期的第三次降息，前两次分别是2月和5 月，各下调了25个基点。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示：“我们预计本轮周期还会有三次降息，明年现金利率或将降至约2.85%，房贷利率降至约5%。”

Creagh认为，房市在即将到来的春季销售旺季中可能会继续走强。

她说：“展望未来，较低的利率、更高的借贷能力以及更乐观的市场情绪将持续推动需求。新建住房供应受限、人口快速增长，以及10月起扩大实施的Home Guarantee Scheme，也会继续对房价形成上行压力。”

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印度正与澳洲洽谈，为澳洲建造一百万套住房

印度联邦部长戈亚尔（Piyush Goyal）表示，印度正在与澳洲制定协议，在该国建设一百万套住房。该项目价值五千亿美元，可能由阿联酋提供资金。

为此，印度工人还将赴澳洲接受培训，与此同时，印度也在与澳洲、新西兰、阿曼及欧盟就自由贸易协议展开谈判，以应对美国关税。

戈亚尔周日表示，印度正与澳洲进行“深入谈判”，计划建设一百万套住房，并已与阿联酋接触，寻求资金支持。这一项目价值五千亿美元。

戈亚尔说：“我正在与澳洲的同僚深入谈判，计划建设100万套住房。100万套住房。有人想算一算吗？在澳洲建100万套住房至少是5000亿美元的机会。”

他在孟买发表讲话时说道。

不过，他并未透露该项目的具体细节，比如在澳洲的选址、堪培拉的具体投入或印度的具体角色。

他进一步表示，印度提议让本国工人到澳洲接受培训，以掌握符合当地标准的技能，从而建设住房。

报道称，因高房价，澳洲住房供需失衡，住房问题也是近期全国大选中的重要议题之一。

戈亚尔在谈到与阿联酋贸易部长Thani bin Ahmed Al Zeyoudi率领的代表团会晤时说，他也向这一海湾国家提出了合作建议。

他说：“我和Thani讨论了是否能建立伙伴关系，帮助我们为这个巨大机会提供资金。”

戈亚尔补充说，全球各国都在寻求与印度合作的机会，而这些机会需要抓住。

他在印度工业联合会（CII）组织的活动上表示：“这些机会就摆在我们面前。如果我们错过了，只能怪自己”。

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澳联储或11月降息至3.35%！悉墨房价有望持续上涨

金融市场几乎可以确定，澳联储将在11月第四次降息。但是，澳联储在9月降息的可能性相对较低，仅为18%。

若11月降息落地，澳联储的目标现金利率将降至3.35%，这几乎与官方估算的“中性”利率完全一致。

今年的三次降息正对全澳房价产生可预见的影响，尤其是在此前表现疲软的悉尼和 墨尔本市场。

在经历2024年的房价下跌后，悉墨房价自澳联储2月首次降息以来已重新开始上涨。而在某些地区，近期的涨势有所加快。

自5月中旬以来，墨尔本的房价年化增幅相对温和，为5%。

而悉尼的房价则以8.5% 的年化速度快速上涨。

在那些因人口驱动而需求大涨，且供应长期滞后的城区，房价的上涨速度尤为强劲。

若澳联储在11月如市场预料的那样降息，且核心通胀率因全球性生产率低迷而持续顽固，那么澳联储将在很长一段时间内暂停行动。

每小时工作产出的增速自二战以来从未如此疲弱——当时澳洲正吸收大量移民。然而，提高生产率是提升生活水平的唯一途径。

同样是从二战结束以来，公共支出在整体经济中所占的比例从未如此之高。

这也被认为是一种强有力的行政手段：尽可能多地将选民纳入公共财政体系，从而在下一次选举中通过财政手段“收买”他们。

当越来越多的澳人主要收入来源是政府时，自利动机将占据上风。这也催生了如今失控的NDIS（澳洲残障保险计划），其耗费的税金已超过国防预算，且几乎与 Medicare持平。

在短期内，澳洲及海外的现金利率应会进一步下降。金融市场预计美联储会在9月降息的可能性为85%。

整体而言，市场预计美联储年底前还将实施两次降息。与此同时，由于长期资本成本相对稳定，短期利率下行导致所谓“收益率曲线”趋于陡峭。

值得注意的是，美国国会预算办公室上周大幅上调了对特朗普关税政策财政效益的估算，从3万亿美元调升至4万亿美元（约合4.6万亿至6.1万亿澳元）。

这也意味着，特朗普的关税政策现已完全覆盖其《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act）的成本。

与许多人指责特朗普短视、造成财政赤字急剧恶化的说法相反，国会预算办公室的结论是，美国赤字在未来10年内将保持不变。

如果最终是美国家庭承担这些关税的成本，那么特朗普基本上是在实施一项高效的消费税，同时削减公司税和所得税。

尽管一些人难以接受，但这些举措让他看起来颇有财政天赋，同时也正在重塑全球供应链，引发美国制造业革命。

综合来看，考虑到财政刺激持续强劲，以及货币政策逐步放松，澳洲和美国经济在中短期内有理由保持乐观。

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5%首付计划提前至10月，$150万预算在悉尼怎么买？

《悉尼晨锋报》报道称，随着联邦政府将“首次购房担保”计划（First Home Guarantee）提前至今年10月进行，越来越多的首次购房者开始关注150万澳元可以 在悉尼买到什么样的房产。

从10月开始，所有收入水平的首次购房者都可以参与该计划——仅需5%的首付便可购 买最高150万澳元的房产。

在政府提前启动该计划，降息导致借贷能力上升，以及消费者信心增强的背景下， Domain经济学家Nicola Powell认为，“我们很快就将看到房价进一步上涨。”

Powell还表示 ，悉尼房地产市场可能会进一步升温，尤其是那些价格在150万澳元 以下的房产。

根据Canstar的模型，购买价格为150万澳元、贷款比例为95%的房产，单人所需年收入为260900澳元，夫妻双方则需各自年收入129300澳元。

根据Domain的数据，目前悉尼独立屋的中位数价格已达到创纪录的172万澳元，公寓价格也创下新高，接近83.5万澳元。

为了将房价控制在150万澳元以内，买家可以在大悉尼地区考虑Central Coast、 Blue Mountains、悉尼西部和西南部。

Padstow、Northmead、Loftus、Berowra Heights和Bangor的房价中位数均为150万 澳元，Caringbah为149.5万澳元，Wamberal则是149万澳元。

如果买家考虑公寓的话，那么选择会更多一些。在150万澳元的价格区间内，西区、内西区、东区、北部海滩和Sutherland都有不错的选择。例如Breakfast Point的公寓价中位数为150万澳元，Kirribilli为147.75万澳元、 North Bondi为146万澳元，Woollahra则是143.8万澳元。

不少中介表示，政府提前实施首次购房担保计划后，购房者的兴趣显著上升。

贷款经纪公司Alcove的专家Jack Elliott表示，该计划启动后，竞争和房价都将上升，尤其是那些高收入人群也可以参与。

“过去几天很多人联系我们，他们只是想看看这些变化会产生什么样的影响。”

Elliott还表示，不少人计划在10月初开始行动，以便在房价上涨前完成购买。