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前言

澳大利亚的专用学生公寓（PBSA）市场正经历着前所未有的投资热潮。

业内人士普遍认为，随着大批国际学生的回归以及本地学生需求的持续旺盛，该领域的投资规模有望迅速超越此前25亿美元的年度峰值。

早在2020年，恰逢新冠疫情爆发初期，学生住房投资便已触及25亿美元，创下自2014年以来的最高纪录。

尽管疫情随后的封锁一度导致投资活动锐减，但市场的基本面并未改变。

如今，随着国境重开，移民数量激增，学生们如潮水般涌回，对优质、安全且地理位置便利的学生宿舍的需求达到了新的高度，一场由全球机构投资者主导的资本盛宴已然拉开序幕。

根据Ray White研究，到2024年澳大利亚大学注册的国际学生将超过109万人，同比增幅约15%。

这一需求高涨使得宿舍市场出现满租现象，运营商床位入住率普遍接近100%，且常有学生排队等待入住房源。

Business Research Insights的报告进一步佐证了这一趋势，指出2024年全球学生住房市场规模已达127.2亿美元，并预计在未来近十年内以接近5%的复合年增长率持续扩张至196.5亿美元。

其中，亚太地区，特别是澳大利亚，因其优质的教育资源和不断完善的基础设施，成为增长最为迅猛的市场之一，预计复合年增长率将超过5.3%。

投资回暖

在这一背景下，学生公寓领域的投资热度显著回升。业内人士预计，2023年以来的大型交易总额已超过23亿澳元，并有望超越2020年创下的25亿澳元年度高点。

事实上，2020年学生宿舍投资就达到约25亿澳元，创2014年以来新高，但受疫情和封锁冲击，投资随即急剧下滑。

随着2021-2024年学生入学回温，该行业投资活动重新活跃：过去两年内，已记录超过23亿澳元的大型并购交易。

这表明投资者重新看好该资产类别，预期未来投资总额可能超越前高峰。

从投资回报角度看，PBSA具有较高吸引力。目前，澳大利亚学生公寓的资本化率（资本化率）大约在5%–5.5%之间。这一水平与澳洲一线城市中心的顶级甲级写字楼相比毫不逊色，有时甚至更高，意味着投资价格较为坚挺。

高入住率和供需紧张也令租金持续上扬，一位研究主管指出“租金在上涨，因为入住率很高，现在正是入市的好时机”（当前汇率风险已减弱）。

综合来看，PBSA以其“高入住率+稳定租金增长”的特质成为可比优质的资产类型，赢得了全球投资者的青睐。

政策与市场环境

与此同时，多重政策环境因素也为PBSA行业注入信心。澳大利亚政府已明确表示，计划从2025年起对国际学生的年度新增入学人数实施"国家规划水平"（NPL）限制，目标是将新生总数控制在27万人左右。

但值得注意的是，政策的另一面也可能催生新的机遇：部分规定提出，大学若希望招收更多国际学生，则必须承担起为学生增建专用宿舍的责任。

这在一定程度上将刺激PBSA的供应量增长，并可能引导投资流向与大学合作或直接服务于大学的项目。

与此同时，近期澳元持续走弱也有助于吸引海外投资者进入澳大利亚市场。

业内分析认为，这些环境因素共同助推了投资热度：今年以来交易量稳步回升，诸多海外资本开始加码学生公寓领域。

开发商的战略棋局与资本涌动

面对澳大利亚学生宿舍市场的蓬勃发展态势，大型房地产开发商和全球机构投资者早已闻风而动，纷纷加速在该领域的战略布局。

其中，不乏一些引人注目的重量级交易和合作，清晰地勾勒出资本追逐优质PBSA资产的热络景象。

一个标志性的案例是国际房地产开发商Greystar在2025年初的大手笔收购。

该公司斥资16亿美元，从新加坡主权财富基金GIC手中接过了位于布里斯班、悉尼、堪培拉、墨尔本和阿德莱德等核心城市的七栋PBSA大楼。

这一交易不仅刷新了近年来的交易额记录，更凸显了经验丰富的国际运营商对澳大利亚PBSA市场长期价值的坚定信心。

另一宗备受关注的交易则是全球资产管理巨头M&G Real Estate以9700万美元购入位于墨尔本内北区的一家UniLodge品牌学生公寓。

这笔交易表明，除了大规模的PBSA资产包，地理位置优越、运营成熟的单一学生住宿项目同样受到资本的青睐。

UniLodge作为澳大利亚知名的学生住宿品牌，其物业的成功交易也从侧面反映了市场的整体活跃度。

在本土开发商方面，Scape Australia无疑是行业的领军者之一。

作为澳大利亚最大的学生住宿供应商，Scape Australia不仅在墨尔本、悉尼、布里斯班和阿德莱德等主要城市运营着多达33处PBSA物业，拥有超过16,300张床位，更与全球顶尖投资管理公司CBRE Investment Management携手，共同发起了一只规模高达60亿美元的专项基金，旨在为澳大利亚学生宿舍行业的持续发展提供强劲的资金支持。

Scape自身亦在积极扩张其版图，目前运营着超过39个学生宿舍，总床位数接近19,000张，另有8栋全新宿舍楼（约4,000张床位）正在紧锣密鼓地筹备建设中，其中三栋预计将于2026年正式投入运营。

这些大型交易和战略合作的背后，是投资者对PBSA资产优异特性的普遍认同。

正如前文所述，高达5%至5.5%的资本化率，使得学生宿舍的投资回报在某些情况下甚至优于传统的商业地产。

此外，持续的高入住率和稳定的租金上涨预期，为投资者提供了可靠的现金流和可观的资产增值潜力。

对于许多经验丰富的海外投资者而言，学生住房早已被视为一种成熟且风险相对可控的资产类别，他们能够清晰地预见到其中的长期投资价值和稳定回报。

繁荣背后的隐忧

尽管澳大利亚学生宿舍市场展现出令人鼓舞的繁荣景象和巨大的投资潜力，但其背后并非一片坦途。

澳洲整体供需失衡的结构性矛盾依然突出。虽然悉尼、墨尔本等一线首府城市是PBSA投资的热点区域，但在如卧龙岗、珀斯等其他大学中心，以及广大的偏远地区，学生宿舍的供应缺口依然巨大。

正如Ray White研究主管Vanessa Rader所观察到的，部分立法调整允许更多学生流向这些非核心区域的大学，反而进一步加剧了当地住宿资源的紧张状况。

与此同时，新建学生宿舍项目通常面临着漫长的规划审批周期和高昂的建设成本。

土地价格的攀升、建筑材料成本的上涨以及劳动力短缺等问题，都可能显著延缓新增供应的入市速度，使得供应增长难以迅速匹配激增的市场需求。

其次，学生的可负担性问题日益凸显，成为行业可持续发展的一大隐忧。

持续的高入住率和旺盛的市场需求，不可避免地推高了学生宿舍的租金水平。

最后，市场竞争的加剧和宏观经济环境的挑战也不容忽视。

随着越来越多国内外投资者和开发商涌入PBSA市场，特别是在主要城市的核心区域，市场竞争预计将日趋白热化。

结语

整体而言，澳大利亚学生宿舍市场呈现多重利好：国际学生规模迅速扩大推高需求、投资回暖带来资金流入、资产收益率优越吸引资本、政策环境更趋稳定提振信心。

对房地产投资者而言，PBSA行业目前具备明确的供需驱动和政策支持，且已有成功案例验证其良好的投资回报潜力，或将被认为是澳洲房产市场中未来可期的热点领域。