当下的深圳楼市，买房不难，难的是卖房。

哪种房子最难卖？很多人觉得是老破小，其实不然。老破小由于总价上车门槛低和地段的优势，算是刚需市场的成交主力之一。

真正难卖的硬骨头，主要有以下几类，买房时尽量避开。

01

被时代淘汰的老破大

指的是那些房龄超25年、没有电梯的多层住宅，且无优质学区加持，面积又特别大的房子。

有不少房东跟我吐槽，明明把房价压到小区最低，赶上楼市回暖的好时候，可来看房的人还是寥寥无几。

这是为啥？因为这类房子对买家来说，住起来太麻烦——

爬楼梯累人、房子老旧、面积大总价高，实在不划算。

而且，这类房产贷款年限被压缩，很多银行都不太待见，流动性锁死。

在福田、南山部分老旧社区，夹杂在电梯房中的楼梯商品房处境尤为艰难。

改善客嫌弃品质，刚需客又够不上，典型的高不成低不就。

要是想把老破大赶紧卖掉，往往只有一个办法：降价。

别盯着小区平均房价，直接对标小区最便宜的那套，甚至再降一点，能脱手就是胜利。

反过来，如果你是买家，偏偏就看上了这种房子，直接大胆砍价，房东说不定都能把你当“救星”，毕竟你愿意接手，就解决了他们的大难题。

02

错配产品

所谓错配，顾名思义就是房产总价远超板块主流客群的承受能力。

例如1000多万预算的买家，是选南山、福田、宝中的核心区品质盘，还是龙华、龙岗、坪山、光明的“豪宅大平层”？

相信大多数人都会毫不犹豫地选择前者。

远郊区域的主流客群预算多在200-500万，若出现千万级产品，往往会面临流动性差的风险。

一般来说，错配最常出现在那些总价远超片区主流的房子上。

比如在刚需聚集的板块里，大户型就与整体环境形成了错配；而在改善板块中的超大户型，又和常规改善的总价区间形成错配。

错配的房源，让很多小白误以为遇到了笋盘。

就像在主打学区的老旧小区里，大面积的单价就要比小户型便宜很多，哪怕便宜也不太好流通，这属于正常现象，而不是笋盘。

03

商务公寓

曾几何时，商办公寓打着“不限购”旗号收割无数深漂和有钱人。

但随着政策松绑，非深户购房资格放宽、首付降至15%，这类产品的遮羞布被彻底扯下。

哪怕是中高端公寓，基本上也是流通性堪忧，涨幅锁死。

像福田的东海国际公寓，位于香蜜湖核心板块，从2013年入市至今，还有一手现楼在卖。

东海国际公寓最近有套法拍房，405㎡毛坯大平层，原业主在2016年以5200万买入，如今2264万底价成交，相当于9年亏损近3000万。

还有读者问：怎么看市面上公寓、商铺的返租？

其实说白了，就是开发商包装出来的理财陷阱。

想象一下，开发商承诺每年给你房价5%的租金，连给5年，到期还能选择继续收租或者收回房子。

乍一听是不是特别诱人？要知道，现在市面上靠谱的理财产品，收益能达到5%的都少之又少。

但天上不会掉馅饼，这种返租模式背后，藏着不少猫腻。

之所以推出返租，就是因为公寓、商铺不好卖，才用高收益当诱饵。

可问题来了，这么高的租金从哪来？羊毛出在羊身上，开发商早就把未来5年的租金成本，悄悄加到房价里了。

更坑的是，很多时候你签的租赁合同，甲方根本不是开发商，而是一家名不见经传的第三方公司。一旦这家公司经营不善破产，租金就收不到了。到时候你想维权都找不到人。

所以，遇到返租这种“好事”，一定要擦亮眼睛，千万别被高收益冲昏了头。

04

远郊房产

深圳远郊住宅难卖已经成为不争的事实。

因为远郊土地多，高净值人群少，而地区新房仍在大量供应，还有保障房持续供应。

部分远郊甚至出现了类似“鹤岗化”的趋势，房子购买力大幅萎缩。

在远郊住宅中，最棘手的当属那些缺乏规划、爹不疼娘不爱的区域。

如果一个地方有明确的规划，至少还有发展的希望和盼头。

但像一些边边角角的地方，新房或许还能依靠广告宣传和中介分销吸引买家，但二手房想要找到下家难如登天。

这两年在边缘板块，已经出现“1字头”二手房，彻底暴露远郊市场的脆弱性。

05

其实仔细想想，每个人心里向往的理想住宅，本质上都是一件消费品。

谁不渴望拥有一个温暖又舒适的家呢？

这个理想中的家，本可以单纯只是生活的港湾，和学区房、城市规划、房产增值这些因素无关。

可惜现实很骨感，大部分人既没有足够的经济实力无视这些现实考量，也没有任性的资本。

因此，无论是自住还是投资，流动性都应该是决策者最后的底线。

那怎么才能买到流通性强的房子呢？

第一，优先选普通住宅，像公寓、商铺、写字楼这些商业房产，除非你特别懂行，否则不建议碰。

第二，尽量选大家都认可的地段，这种地方配套齐全，发展有潜力，需求一直都在。

第三，刚需买房别贪面积，宁愿选核心区小房子，也不要买远郊大房子。

第四，总价与板块购买力相匹配，跟着该片区的大众需求走。

第五，能贷款、贷款年限长的房子。

按照这些原则综合挑房，未来流动性大多不会太差。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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