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澳洲梦碎！住房危机持续恶化，专家批工党政府“不懂房地产”

拥有一块四分之一英亩土地在过去曾是不少民众的“澳洲梦”。但随着住房危机持续恶化，数百万澳人的这一梦想已然破灭。

澳洲新闻集团报道称，澳洲的住房短缺问题持续恶化，统计局最新数据显示，全澳 住房审批总量出现了大幅下滑。 此次下滑主要受到公寓建设骤减的影响，引发外界对年轻澳人更难进入住房市场的担忧。

大量澳洲民众发现，不仅拥有一块土地并在上面建设独栋屋的梦想无法实现，就连 拥有一套小公寓的计划都愈发难以完成。

对于那些出生于1990年后、既没有继承信托基金、也没有获得购房资金或靠加密货币暴富的人来说，以下数据无疑令人沮丧。

ABS于周四发布的数据显示，2024年4月获批的住房总数下降了5.7%，降至14,633 套。此下降主要源于非独立式私营住房（包括公寓和联排别墅）的审批量大跌19%。

ABS建筑统计负责人Daniel Rossi表示：“公寓审批的减少导致非独立式私营住房整 体下降19.0%。与此同时，私营独立式住宅审批增长了3.1%。”

在澳洲人口持续激增的背景下，高密度住宅审批的崩塌进一步加剧了经济学家、社会研究人员和租房倡导者长期以来所警告的供需失衡问题。

根据CoreLogic数据，自疫情爆发以来，全澳住宅中位价上涨了逾30%，而租房空置率仍接近历史最低水平。 然而，新建住宅，尤其是价格较为可负担、适合首次置业者的城市公寓，并未按需求增长的速度推进建设。

这一局面令年轻澳人处境更加艰难。他们不仅面临工资停滞，还要承受高利率和创 纪录的生活成本压力。

有批评者认为，对于大多数首次置业者来说，独立式住宅正变得越来越难以负担。 而可负担的房产位置就过于偏远，这种情况在首府城市尤其明显。

Rossi补充道：“近期住宅审批波动的关键驱动因素，是非住宅项目价值的上升，而非项目数量的增加。”

外界呼吁联邦与各州政府果断介入，加速住房建设流程，并简化中高密度开发审批程序。

公共事务研究所（Institute of Public Affairs）研究总监Morgan Begg表示：“数据印证了联邦政府在住房政策上的失败，新建住房审批持续落后于国家住房协议（National Housing Accord）设定的目标。该协议已连续十个月未能兑现 新增住房承诺。”

“在协议实施的前十个月内，住房审批量从未达标，目前较承诺水平低了27%。”

“在住房审批如此低迷的背景下，澳洲正走向一场危机。预计到2025年6月，净迁入人口将达130万，供需缺口正不断扩大。”

“新发布的数据再次凸显了澳洲住房危机的严重程度。这场危机源于失控的移民政策、建设行业受到的繁重管制，以及大型、昂贵且效率低下的政府建设项目对资源的争夺。”

公共事务研究所表示，从获批到完工的建房周期在过去10年间增长了高达50%。

2014年建房平均耗时略超过8个月，而到了2024年已接近13个月。

Begg表示：“联邦政府显然不懂澳洲的住房市场。它高估了新房建设的能力，同时持续低估移民数量预测。”

“这制造了一场房价与租金齐升的完美风暴，令伟大的‘澳洲梦’渐行渐远。”

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Epping学区房吸引15人注册竞拍！近百人围观，$310万成交

本周六，一个来自Killara的年轻家庭以655万澳元的价格购入Roseville的一栋双层现代住宅，内含娱乐露台和游泳池。 而在华人区Epping，一个来自Zetland的家庭以310.1万澳元的价格购入一栋砖屋。

这栋位于Epping区Dawson St 46号的四居室房产的指导价为250万至275万澳元，底 价为270万澳元。

该房产吸引了15名注册竞拍者，其中6人竞争激烈。起拍价为240万澳元，之后以不 同幅度递增。

买家正从公寓搬到他们的第一套房子，他们被该房产所在的学区所吸引。

他们击败了来自Epping、Lane Cove、Auburn和Eastwood的开发商和家庭，这些人 要么看中了这里拆除重建的潜力，要么打算进行小规模翻新。

McGrath Epping的David Middleton表示，最近一次利率下调的时机确实促进了更 多买家咨询，但优质房产总能卖得很好。

Domain的数据显示，截至今年3月，Epping的房屋中位价在过去一年上涨了5.6%， 至251万澳元。

与此同时，一幢位于Roseville区15 The Grove的五居室房产以655万澳元的价格售 出，其指导价为590万澳元，底价为650万澳元。

记录显示，该房产上一次交易是在2006年，成交价为19.4万澳元。

该房产共吸引4名注册竞拍者，其中3人竞争激烈。起拍价为590万澳元，之后以不 同幅度递增。

本周末，悉尼共有1326套房产参与拍卖，这是其中之一，Domain Group录得的初步 清盘率为69%。

买家透露，他们是来自Killara的小房换大房者，希望为年幼的 孩子们提供更多空间。他们击败了一名来自Lindfield的女子和另一个当地家庭。

卖家在这里与孩子们居住了18年后，现在准备换一套小一点的房子。

Ray White Upper North Shore的Jessica Cao表示，她注意到在两次利率下调后， 买家咨询量有所增加。

她说：“我们确实看到更多人在拍卖会上注册竞拍。对于该房产而言，Roseville是 一个非常令人向往的城区，生活氛围好，同时靠近Chatswood和CBD。”

Domain的数据显示，截至今年3月，Roseville的房屋中位价在过去一年上涨了6%， 至3981000澳元。

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墨尔本富豪家族转向建租房与物流地产，放缓建售项目

在当前市场环境不利的情况下，由《澳洲富豪榜》上塔拉西奥家族（Tarascio family）掌控的墨尔本开发商 Salta Properties，正将重点转向两类项目：建租房（build-to-rent）和物流工业园，而对传统的建售型住宅项目则暂缓推进。

Salta由家族第二代Sam Tarascio领导，其父亲Sam Tarascio Sr.是知名富豪。该公司近期完成了在墨尔本内城区North Fitzroy的建租房试点项目，并正筹备推出其首个大型建租房开发：位于Richmond、规模达474套、总投资约5亿澳元的住宅项目。

与此同时，Salta也在墨尔本东南部Cranbourne West推进其工业园区的下一阶段开发。该区域靠近Salta长期推动的一个重要交通项目——集公路与铁路为一体的多式联运终端（intermodal terminal）。

“我们认为建租房是解决住房问题的重要途径之一，” Tarascio在接受《澳洲金融评论》采访时表示，“这是一个非常早期、但具有巨大成长潜力的领域，随着资本不断涌入，这个市场只会越来越大。”

目前，Salta已储备了可容纳约2000套公寓的土地资源，项目总估值可达15亿澳元。过去，Tarascio家族也曾开发写字楼及建售型住宅，但在当前市况下已难以实现项目的财务可行性。

“建售住宅方面，新旧房之间的价格差距太大，要让一个新建项目成立，必须要等到生产力提升、建造成本下降或房价上涨——更可能是三者共同作用，” Tarascio坦言。

在开发版图的另一端，Salta已将其位于Western Port Highway的工业园中12块土地推向市场，每块地面积至少为6375平方米。该区域全面建成后预计价值可达8亿澳元。

去年，Salta曾将该园区约50%的股份出售给ESR与Frasers Property Industrial，组成联合开发，总值达2亿澳元。该工业园区命名为“Industrial Quarter（简称iQ）”，位于墨尔本东南部的核心工业地带，与其在Dandenong South筹建的多式联运终端项目相辅相成。

“我们的铁路终端将彻底改写东南地区的物流效率，进一步提升园区对大型工业客户的战略吸引力，” Tarascio表示，“这一走廊将成为工业运营的核心地带，也会持续推高工业土地价值。”

在更宏观层面，Tarascio也就维州近期财政预算案表达了审慎立场。该预算再次显示出维州对房地产税收的高度依赖，是全澳从地产税中获取收入占比最高的州。

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悉尼CBD周边10公里内，房价不到$200万！这些城区引买家抢购

悉尼CBD 10公里范围内且房价低于200万澳元的热门城区吸引了许多潜在买家。

买家们急于在更多降息措施出台、市场竞争加剧之前抢购房产。

澳联储今年已两次下调官方利率，并暗示将进一步降息。加上联邦大选结果明朗，市场信心和恐慌性购房情绪都出现显著增强。

因此，许多人预测，内西区、南区和西南区的一些更受欢迎的城区可能会出现房价增长。

Domain的Nicola Powell表示：“随着利率进一步下调，很可能为房地产市场提供更多动力。随着抵押贷款利率持续下降，这将提振买家情绪和信心。”

“由于料将继续降息，我们预计这将推高房价，尽管可负担性不足将抑制价格增长，尤其是在那些房价低于200万澳元的黄金地段。不过，这种增长不会达到之前繁荣时期的水平。”

这类城区有许多排屋和联排别墅，相比土地成本更高的独立式住宅，这些房产的可负担性仍较高。

Redfern就是其中之一，该地房屋中位价为200万澳元，过去12个月上涨了10.7%。

Leichhardt的中位价为192.5万澳元，上涨了0.8%。

Erskineville的中位价为191万澳元，上涨了10.7%。Newtown的中位价为182.75万澳元，上涨了5%。

在南区，Bexley的房屋中位价为166.9万澳元，过去12个月上涨了11.6%。

Rockdale 的中位价为172.1万澳元，价格保持稳定。Botany的中位价为182.1万澳元，上涨了 6.5%。Campsie的中位价为157.5万澳元，上涨了2.8%。

更南边的Bexley也出现了潜在买家的强劲增长。

Raine & Horne Bexley的Marc Gable表示，每次看房通常有20到30组潜在买家，拍卖会上有12名注册竞拍者并不 罕见。

“人们认为Bexley在150万到200万澳元的价格区间内提供了很好的价值。因此，这里吸引了各类买家，包括首次置业者、投资者和开发商。现在市场如此活跃，信心又回来了。”

“每个人都觉得我们已经度过了利率最糟糕的时期，情况正在好转。现在明显感觉房价会再次上涨，且会是稳步攀升。”