01

澳洲各大城市连续六个月房价上涨

根据Cotality最新发布的《住宅价值指数》，7月份澳洲各大城市的房价普遍上涨，且上涨幅度与前两个月持平，涨幅为0.6%。

这标志着连续六个月的房价增长，且与澳洲储备银行（RBA）2月降息决策一致。

所有首府城市的房价都出现了上涨，且过去三个月的涨幅也普遍正向增长。

全国房价在过去三个月内上涨了1.8%，这是自去年6月以来最强劲的增幅。

Cotality研究发现，房价上涨的正向趋势主要受到持续低库存水平的支持，全国房源数量比过去五年同时间的平均水平少了19%。

此外，年销售量比过去五年平均水平高出约1.9%。

供需不平衡推高拍卖清盘率，Cotality的研究还显示，自5月中以来，拍卖清盘率持续略高于十年平均水平。

与此同时，7月房屋和公寓的中位价格差距创下历史新高，达32.3%，即约223,000澳元。

房屋的涨幅超过了公寓。根据6月的数据，房屋价格上涨了1.9%，中位价增加了约16,700澳元；而公寓价格上涨了1.4%，中位价增加了约9,700澳元。

Cotality指出，这一趋势可能与较贵市场通常对利率变化较为敏感有关。高收入家庭的借款能力增加，通常会导致房屋价值在市场上升时表现优于公寓。

Cotality研究主管Tim Lawless评论道：“在持续的负担能力限制和新建多单元住房供应不足的背景下，这一差异显得尤为明显。”

首府城市的房价在过去三个月内上涨了1.8%，略高于区域市场的1.7%。这一趋势标志着过去九个月以来，区域澳大利亚的房价增幅超越了首府城市的变化。

不过，这一趋势并非在所有地区都显现。在维州（1.4%）、昆州（2.5%）和南澳（2.0%）的区域市场仍表现强于相应首府城市。

“从全国来看，房价增长的速度不再加快。”Lawless表示。

“我们已经看到房价增幅自5月以来保持在每月略超过0.5%的水平，这背后有低供给、降息以及上涨的信心与负担能力约束和不确定性之间的博弈。”

02

房市风向变了？这类低估公寓或逆袭！

据RealEstate网站8月4日报道，最新数据显示，悉尼独立屋与公寓之间的价格差距正不断扩大，同时也预示着公寓或将成为悉尼下一轮房地产周期中的增长新热点。

根据PropTrack最新发布的《房价指数》，悉尼独立屋的中位价已达156.4万澳元，而公寓的中位价仅为86万澳元，许多地区的独立屋房价几乎是公寓房价的两倍。

全澳范围内也呈现出类似趋势，目前全国独立屋中位价为91.5万澳元，公寓则为67.8万澳元。

专家指出，这一价格差异意味着，悉尼公寓的中位价仅为独立屋价格的56%，这为购房者和投资者提供了难得的机会。

Metropole全国总监Brett Warren表示：“我们正处于悉尼房地产周期的关键转折点。”

“在一些优质城区，公寓的价格比独立屋低多达70%，但却能提供相似的生活便利，甚至内部空间也相差无几，这不仅仅是性价比高，更是一种战略优势。”

Warren指出，相较于历史水平，许多地段优越、配套完善的公寓目前被明显低估，投资者和购房者应当重点关注。

“关键在于长期的资本增长潜力，”他说。

Warren认为，随着悉尼房价持续上涨，收入增速却难以跟上，购房负担日益加重，那些地段优越的公寓有望反弹。

与此同时，市场对高品质新建项目的生活需求也在推动公寓的投资机会不断增加。

Metropole发布的信息引用了悉尼市的建筑数据，表明公寓竣工量也正从疫情后的低迷中复苏，Green Square、Redfern和CBD等大片区域正重新展现出开发势头。

Warren指出：“更低的入市门槛、更小的首付以及可控的贷款额度，为年轻购房者在澳洲最昂贵的首府城市中提供了一条可持续的置业路径。”

“这完全可以成为未来增值的战略平台。”

Warren还建议，购房者应关注那些价格差距较大的城区中的联排别墅和三居室公寓，这类房产在不需要为独立屋支付高额溢价的情况下，依然能提供足够的空间、 实用性和长期价值。

“眼下最明智的做法，就是发掘那些尚未被市场充分注意、却有望在未来市场重新定位中受益的房产类型，”他说。

“在目前这种价格结构下，机会之窗虽小，但对于那些具备战略眼光、愿意跳出传统住房观念的人而言，未来几年或将收获丰厚回报。”

03

房价已连续半年上涨！悉尼多地交易破纪录

在利率下降预期、需求激增与优质房源短缺的多重推动下，悉尼房市掀起一轮创纪录热潮。

过去三个月，多个区的房价突破历史高点，成交价甚至高出原纪录数百万澳元，部分中产或边缘区的交易价格已接近传统海港豪宅区水平。

根据PropTrack数据，悉尼房价已连续六个月上涨，创下历史新高。

房屋中位数价 格现为156万澳元，公寓中位数价格为86万澳元。

REA Group经济学家Anne Flaherty指出，房价上涨的主要驱动力包括利率回落趋势、优质房源稀缺、买家“恐错过”的心理以及富裕购房者之间的竞争加剧。

她说道，“买家愿意付出前所未有的价格，尤其是那些地段好、无需翻修的房子。”

由于约三分之一的澳洲家庭已完全还清房贷，房价上涨成为财富创造的重要来源。

PropTrack报告指出，涨幅最猛的区域包括富裕的内城区、价格更亲民的中环区，以及一系列像北滩这样的“生活方式型”海滨市场。

过去三个月，房价纪录被打破的速度尤其迅猛，从内西区到St George，再到北岸，多个区都出现了史上最高成交价。

而且这些纪录中的价格，通常以往只有在Vaucluse、Point Piper、Rose Bay、 Bellevue Hill等传统富人区及其周边才会出现。

今年早些时候，北悉尼一套豪宅以1350万澳元的成交价打破该区纪录，比北岸地区此前最高成交价高出400万澳元。

附近的Chatswood是另一个房价纪录被打破的区。

今年4月，该区出现了首笔900万 澳元的房屋交易，且该地块不具备开发潜力。

同月，又一笔900万澳元以上的交易迅速跟进。

而该区此前不具备改建为高层公寓潜力的地块，最高成交价为730万澳元。

几公里外的Naremburn在3月以660万澳元的价格创下纪录，比此前的最高成交价高出约100万澳元。

多个区都出现类似情况，包括Ryde、Brighton Le Sands、Lalor Park、 Girraween、Belmore、Georges Hall、Enfield、Strathfield South、Canada Bay 等，均刷新房价纪录。

中介们透露，对翻新的担忧也助长了这些创纪录的交易。建筑成本飙升，使得翻新老房的最终成本变得难以预估。

拍卖师Andrew Cooley表示，富裕买家通过翻新让建筑师和建筑商打造带有个人印记的房屋的意愿很低。

“没人知道翻新最终会花多少钱，因为报价涨得太快了。而且那种可以直接入住、各项条件都符合要求、无需动手改造的房子也很短缺，因此竞争可能非常激烈。”

Cooley补充道，以创纪录价格购房的人通常是高薪工作的换房者，他们可以从现有房产中提取大量资产净值，投入到下一次购房中。

“这类买家通常并不急于从当前住所搬走，他们的态度往往是，只有遇到真正出众的房子，才会考虑购买。而当这样的房子出现时，他们会全力以赴拿下它。”

拍卖师Michael Garofolo表示，即便在较便宜区，也出现了创纪录的交易，因为人们的工资有所上涨，借贷能力也更强。

“他们的收入涨幅可能不及其他许多东西，但确实有很多人手头更宽裕了，而且他们往往会把钱投入到房产中。”

Garofolo表示，近期的创纪录交易通常是房屋交易，很少涉及公寓。

“购房者对分契式公寓楼持谨慎态度，主要是因为相关费用，”他说，并补充道，从历史上看，投资者在大量公寓的买家群体中占很大比例，而现在这一群体已经减少。

“目前，许多公寓投资者的租金收益率并不理想，资本增值的前景也不高。”

04

最新研究：悉尼因住房危机每年损失$100亿！

最新研究显示，住房可负担性差和通勤时间过长给悉尼经济造成了约100亿澳元的生产力损失。

在缺乏可负担住房的地区，雇主难以招聘和留住员工，而长时间的通勤和高租金也在影响着人们的消费习惯。

UNSW Built Environment的Philip Oldfield表示，这些因素对整个经济产生了连锁反应。

“如果你的租金上涨，你可能会减少在咖啡、午餐和娱乐方面的支出，这将对大中小企业产生影响。”

联邦政府最近承诺投入100亿澳元建设3万套新的公屋和可负担住房。

“我们需要做很多事，建造更多住房，建造更多公屋，将闲置的办公楼改造成住宅，同时改变税收和结构体系。”

墨尔本最近的一项研究发现，CBD一半的基本服务工作者居住在距工作场所20公里以外的地方。

Oldfield表示：“如果你的企业位于CBD或高配套设施地区，你的员工可能负担不起在附近居住的费用。”

“他们可能需要通勤20或30公里，这会对员工保留率和缺勤率产生实质影响。”

“人们住在离工作场所越远的地方，通勤时间就越长，与家人或社区相处的时间就越少。”

“这也会对幸福感和生产力造成巨大影响。”