曾经风光无限的富力地产，如今却陷入了重重困境。

过去四年间，富力地产亏损超700亿元，这可不是个小数目，相当于把公司多年的利润都亏没了。

2021年亏损164.69亿元，2022年亏损157.37亿元，2023年亏损201.64亿元，2024年亏损177.10亿元。。

2021年富力地产的销售额滑落13.4%，从2020年的1388亿元降到1202亿元。高负债规模达3501亿元，利息压力像座大山压在公司头上。2022年更惨，销售额暴跌68%，只剩下384亿元，酒店业务还持续亏损，资产减值拨备14.14亿元。总负债虽缩减至2885亿元，但流动负债占比高达93%，短期偿债缺口超千亿元，现金却只有38.64亿元。

2023年，物业销售毛利率降到13.1%，剔除减值后，存货减值拨备37.18亿元。酒店业务营业额63.65亿元，根本抵消不了主业下滑，投资物业公允价值亏损还增加了。2024年，物业销售额再降59%，均价跌至6800元/㎡，交付面积减少44%，酒店业务因资产接管营业额锐减31.3%，亏损扩大至36.19亿元，存货减值拨备26.43亿元，剔除后毛利率仅4.4%。总负债2621亿元，逾期债务达351.96亿元，流动比率仅0.87，多笔债券违约。

销售额崩塌式下滑是亏损的核心原因之一。房地产销售额从2020年的1388亿元跌至2024年的112.3亿元，销售回款断流。

2017年，富力地产斥资199亿元收购万达77家酒店，本以为捡了便宜，结果净资产负债率飙升至169.6%。酒店业务连年亏损，2024年营业额43.73亿元，同比下滑31.3%，资产减值加速。高杠杆模式崩溃，2024年总负债2621亿元，流动负债占比93%，短期债务1035亿元，现金覆盖率不足4%，融资成本吞噬利润，2023年借款利息支出超百亿元。资产减值与流动性枯竭问题也不容忽视。

2021-2024年累计计提存货减值超84亿元，直接导致毛利率转负。2024年违约债务达884.75亿元，被列入失信被执行人名单，多起资产遭强制拍卖。

再看看高管薪酬问题。2024年，富力集团亏损177.88亿元，但高管们却集体涨薪。李思廉年薪349.5万元，比2023年的348.1万元还涨了一点点。其他独立非执行董事和非执行董事的年度薪酬也有小幅度提升。

公司经营状况这么惨淡，高管们却旱涝保收，这合理吗？

2024年富力集团员工薪酬支出12.94亿元，2023年的总薪酬支出是17.2亿元，一年时间少了4.36亿元，降幅高达25%。员工生存状况进一步恶化，不仅大幅度降薪，还被裁员了很多人。2024年全集团有员工21819人，2023年有员工25143人，一年时间减少了3324人，裁员幅度约为13.2%。

在职员工的欠薪情况非常严重，很多人靠着一腔热血上班，去年被裁员的员工，很多人都没谈到多少离职补偿，而且也很难拿到手。

张力曾是富力地产的CEO，后来卸任，重心挪回了力量发展。他的儿子张量也进入了地产行业，凭借实地地产的常春藤项目在业内一举成名，但后来也走上了和父亲相似的下坡路。

2022年，中建投信托公司因一笔11.6亿元人民币贷款起诉了实地地产、旗下几家子公司以及张量。杭州市中级人民法院裁定对被告采取执行措施，执行标的约为1.76亿元。案件延宕至2023年，民事二审开庭，当年6月浙江省高级人民法院就该案审理终结，并于9月14日公告送达裁定书。结案至今将近两年，张量至今未还足欠款，债权人仍在追偿之中。

企查查APP显示，截至目前实地地产涉及司法案件685起；现存失信被执行人信息175条，涉案总金额约1.94亿元；被执行人信息43条，总金额25.06亿元；限制高消费315条，涉案总金额20.42亿元。此外，涉及终本案件219起，执行标的总金额约13.15亿元，未履行总金额13.14亿元。2023年10月，实地地产还被广州富的泰机电贸易有限公司上诉申请破产重整。

这一切的开端，始于实地地产延续富力地产高杠杆、高负债、高周转的运营模式。

张量曾内部放言未来要做到行业第一，2017年公司要冲刺400亿元销售额，2018年销售目标则增加到了1000亿元，甚至称“争取每周都要拿一块地”。野心勃勃的快速扩张，使得2018-2020年实地地产在销售排行榜上快速爬升。

但高周转模式早已埋下巨雷，截至2020年一季度，实地集团一年内到期的银行贷款及其他借款总额已近43亿元，而2019年末现金及现金等价物仅为20.4亿元，无法覆盖一年内到期负债。

根据实地地产递交港股的招股书，其融资结构中对信托融资依赖度较强，在尚未偿还的信托及其他非银金融机构16笔贷款中利率均超10%，最高达到24%。这也成为实地地产2022年因无法偿还融资贷款，被中建投信托一纸诉状告上法庭的导火线。

2021年6月20日，央行启动“将商票纳入房企债务监管”试点工作，提出房企需要每月上报商票数据。同时，“三条红线”对房企负债水平提出了新的要求，要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

靴子落地，张力和张量执掌下的富力和实地都迎来了最艰难时期。2021年，行业下行周期开启，富力首先遭遇销售业绩下滑，截至年底负债率突破80%，总债务规模达1351.1亿元，其中513.34亿元为一年内到期短期债务。同年5月，实地地产爆发商票拒付风波，部分供应商因未收到兑付款发起诉讼，涉及金额超10亿元，全年销售额亦同比下滑60%，“借新还旧”的模式宣告结束。

陷入流动性危机之后，富力和实地多次尝试变卖资产以补充资金，但受困于土储位置与行业下行压力，资产处置收益远不及逼近偿付日期的债务规模，高周转模式埋下的雷彻底炸开。

风光时刻落幕，留给张力和张量的是债务与法院判决书。截至2024年12月31日，富力地产未能按计划偿还银行及其他借款本金合计263.62亿元，此后至财务报表批准日期间，又有94.63亿元到期借款无法偿还。2023年底贿赂风波过去后，张力卸下富力地产首席执行官一职，已然从富力抽身。

但张量实控的实地地产仍旧深陷失信被执行人名单，禁止出境只是多起纠纷中的一项判决结果，来自地产的劫难还需要张氏父子继续拆解应对。

富力地产的困境是房企高杠杆扩张模式的典型失败案例。其未来能否存活取决于债务重组效率及行业复苏速度，但短期内偿债压力仍处于“生死线”边缘。从2013年到2019年，富力地产处于激进扩张期，员工数量激增。

2013年员工约22,933人，2016-2019年通过高周转模式和大规模收并购，员工数量飙升。2018年销售额破千亿，员工增至约5万人，2019年底员工达62,305人（历史峰值），较2013年增长171%。这期间，富力地产通过收并购，如2017年收购万达77家酒店，直接引入大量员工，同时高周转模式下快速招聘，推动了员工规模的快速增长。然而，这种快速扩张也为后续的困境埋下了隐患。

2020年，富力地产开始战略收缩与资产剥离，员工数量断崖式下降。到年底，员工数量骤降至38,824人，较2019年减少了37.7%（净减23,481人）。这其中，物业板块的剥离是一个关键因素。以3亿元出售天力物业，导致23,481名物业员工转出。同时，“三道红线”政策的实施，迫使富力地产启动裁员及组织优化，以应对高负债带来的压力。

2021-2024年，债务危机进一步加速了富力地产的减员。2021年，员工数量降至35,207人，同比减少7.4%；2022年，员工数量进一步减少至27,162人，同比减少22.9%；2023年，员工数量为25,143人，同比减少7.4%，尽管员工成本逆势增长4.6%至23.14亿元，但这主要是由于裁员补偿支出的增加；到了2024年末，员工数量降至21,819人，较2019年减少了40,486人。这一系列的裁员行动，反映出富力地产在债务压力下的艰难抉择。

战略调整是导致员工规模波动的重要原因之一。在扩张期，通过收并购快速扩张，员工规模随资产并入激增；而在收缩期，剥离非核心资产导致员工批量转出。例如，2020年物业板块的剥离，直接减少了近2.3万名员工。行业环境与债务压力也是关键因素。2020年“三道红线”政策的实施，迫使高负债房企降杠杆，裁员成为自救手段之一。同时，销售下滑导致项目停工，人员冗余问题凸显，进一步加剧了裁员的必要性。

富力地产的困境，是其激进扩张和高杠杆模式的直接后果。从2019年6.2万人降至2024年约2.2万人，员工数量的剧烈波动，反映了房企在激进扩张与高杠杆模式下的系统性风险。盲目追求规模增长，导致债务失控，2024年负债率高达246.2%。资产剥离与裁员成为债务危机下的“常规操作”，但普通员工却成为了主要的代价方。这一过程，给整个行业敲响了警钟，提醒企业在追求规模增长的同时，必须平衡财务安全，避免将员工规模异化为资本游戏的牺牲品。