前言

谁曾想，曾连续两年跻身房产20强的泰禾集团，今天居然会“暴雷”。

公司总负债已高达1881亿，旗下资产不断遭到查封冻结，资金链断裂，泰禾集团最终只能宣布退市。

然而，当董事长黄其森被留置时，才揭开了这场“暴雷”背后的真正原因，从行业龙头到一夜陨落，泰禾集团究竟哪一步走错了？

泰禾的“黄金时代”

要理解泰禾的兴衰，必须先读懂它的灵魂人物——黄其森。

1965年出生的黄其森，是福建闽清人。

他的人生起点，堪称“神童”级别：15岁便考入福州大学经济系，毕业后进入中国人民银行福建分行工作。

在体制内安稳工作十余年后，他敏锐地捕捉到了90年代末中国房地产起步的浪潮。

1996年，31岁的黄其森毅然辞职，拿出多年积蓄，在福州创办了“泰禾集团”的前身——福建中维房地产开发有限公司。

彼时，全国房地产市场尚在萌芽阶段，而黄其森却已提出“院子系”高端产品理念，主打中式园林与高端住宅，迅速在福建本地打响口碑。

真正让泰禾走出区域、走向全国的关键一步，是2002年拿下北京大兴地块。

这一决策极具前瞻性，彼时北京房价尚未起飞，泰禾以较低成本获取优质土地，并打造出“泰禾·中国院子”这一标杆项目，一举成名，被誉为“中国十大豪宅”之一。

此后十余年，泰禾在全国快速复制“院子系”产品，布局北京、上海、深圳、南京、苏州等一二线城市，凭借高品质设计和精准定位，赢得了高端客户群体的青睐。

2017年，公司销售额突破1000亿元，2018年更是达到1300亿元，连续两年稳居中国房地产企业销售排行榜前20位。

黄其森本人也以200亿元身家登上胡润百富榜，成为福建地产界的代表人物。

他曾豪言：“泰禾的目标，是三年内冲击2000亿销售额。”一时间，风光无两。

泰禾的崛起，离不开其独特的“三高”战略：

高杠杆融资，泰禾大量依赖银行贷款、信托、债券、理财产品等外部融资渠道，资产负债率常年维持在85%以上，远高于行业平均水平（约70%）。

通过“拿地—快速开发—预售回款—再拿地”的模式，在短短几年内在全国布局超过50个城市，项目总数超100个。

高溢价品牌定位，主打“高端中式豪宅”，以“院子系”为核心IP，塑造品牌溢价，吸引高净值客户。

这种模式在房地产上行周期中极具爆发力。

2015年至2018年，中国楼市持续升温，泰禾借势迅猛扩张，销售额年均增速超过50%。

资本市场也给予积极回应，泰禾股价一度冲高，市值突破千亿。

然而，这一切的繁荣，建立在一个极其脆弱的基础之上——现金流的高度依赖与债务的持续累积。

从“千亿负债”到“退市警告”

转折点出现在2019年。

随着国家“房住不炒”政策持续加码，金融监管趋严，房地产融资渠道全面收紧。

泰禾赖以生存的“借新还旧”模式难以为继。

2020年，泰禾首次出现债务违约，一笔15亿元的公司债未能如期兑付，引发市场震动。此后，违约事件接踵而至：

2021年，泰禾逾期未偿还债务超300亿元，2022年，公司被债权人申请破产重整，多个项目停工，业主维权频发；

2023年7月，因连续20个交易日股价低于1元，泰禾集团正式从深交所退市，成为A股房企退市潮中的又一牺牲品。

更令人震惊的是，退市并未带来转机，据2024年财报显示，泰禾集团总负债高达1881亿元，而总资产仅约1647亿元，资不抵债已成定局。

其中，超过65%的资产被法院查封或冻结，包括土地、房产、股权等核心资源。

2025年8月22日，泰禾集团发布公告，称公司董事长黄其森因涉嫌信息披露违法违规，被中国证监会立案调查并采取留置措施。

这记“重拳”彻底击碎了市场最后一丝幻想，据证监会初步调查，泰禾集团在2020年至2022年期间，存在多项重大违规行为，

隐瞒重大诉讼未披露，公司涉及多起金额巨大的债务诉讼，标的额累计超百亿元，但未按规定及时公告，严重误导投资者；

财务造假嫌疑，通过关联交易、虚增收入等方式粉饰财报，掩盖真实负债水平；

资金挪用与利益输送，部分募集资金未用于指定项目，存在流向关联方或个人账户的嫌疑。

此前，2022年黄其森就曾被公安机关短暂带走协助调查，当时外界普遍认为是“配合调查”，但如今看来，问题早已深埋。

证监会最终对泰禾集团及相关责任人处以合计1740万元罚款，并对黄其森采取市场禁入措施。

然而，对于1881亿的债务黑洞而言，这点罚款不过是杯水车薪。

资产拍卖

为偿还债务，泰禾不得不开启“卖卖卖”模式。

该大厦原估值约9亿元，最终以6.6亿元被上海舜晟集团低价拍下，折价近27%。这不仅是一次资产缩水，更是一场品牌价值的崩塌。

此后，泰禾在全国多地的项目陆续被处置，北京“泰禾丽春湖院子”部分地块被国资接手；

南京、苏州多个在建项目停工拍卖；

据不完全统计，泰禾已累计拍卖51套高端房产，总面积超1837平方米，但仍无法填补债务缺口。

有业内人士指出：“泰禾的资产虽然优质，但在当前市场环境下，接盘者寥寥，大多只能低价甩卖，形成‘越卖越亏、越亏越卖’的恶性循环。”

黄其森的陨落，令人唏嘘，他曾是福建商界的骄傲，是“院子系”美学的缔造者，是敢于喊出“2000亿目标”的野心家。

但最终，他败给了自己的贪婪与时代的变迁。

泰禾不是第一个，也不会是最后一个倒下的房企，从恒大、融创到阳光城、蓝光，一批曾叱咤风云的地产巨头相继陷入危机。

未来，中国房地产将进入“存量时代”和“品质时代”：

结语

泰禾的兴衰，是一部浓缩的中国房地产发展史，再辉煌的成就，若建立在泡沫之上，终将随风而逝。

黄其森的“院子梦”碎了，但留给行业的教训却无比深刻——企业经营，不能只靠野心与口号，更需要稳健的财务、透明的治理和对市场的敬畏。

当潮水退去，才知道谁在裸泳。

如今，房地产的“黄金时代”已然落幕，而属于理性、责任与可持续发展的“白银时代”，才刚刚开始。

“所有命运馈赠的礼物，早已在暗中标好了价格。”

#优质好文激励计划#