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澳洲购房门槛飙升，年薪16万勉强合格

随着房价创下新高，全澳购房者需年薪达16.1万澳元才能负担按揭并避免财务压力，比平均工资高出41%，Jarden的最新分析显示。

Jarden经济学家安东尼·马卢夫（Anthony Malouf）表示，要改善住房负担能力，需要进一步降息以及增加住房供应。

“我们预计今年房价将上涨6.1%，在这种情况下，如果没有进一步降息，很难看到住房负担能力的改善，”他在接受采访时表示。

“我认为，只有当住房供应充足到某种程度，虽然不能完全抑制房价上涨，但可以减缓上涨速度，让收入增长赶上房价涨幅，人们才有机会进入市场，买得起房。”

住房负担能力已成为当前大选的关键议题，两个主要政党都推出了帮助首次置业者的大手笔政策。然而，这些政策大多集中在“需求端”——联合政府的房贷利息可扣税政策和工党的5%首付款计划——因此被批评可能推高房价，进一步加剧住房负担困境。

“我们认为这些需求端政策只会加剧当前住房供需失衡的问题。”马卢夫在周四发布的一份住房分析中指出。

尽管4月全国房价仅小幅上涨0.3%，但Jarden数据显示，用于偿还贷款的收入占比已升至42.4%。

相比之下，在疫情前的2020年3月，这一比例仅为24.1%。

悉尼的情况最为严峻，家庭需拿出57.9%的收入来偿还按揭，是全国最高的。这一数据比五年前大幅上升，当时仅需32.5%。Jarden指出，悉尼购房者需要年收入达到23.5万澳元，才能购买“负担得起”的住房。

根据标准，房贷还款占家庭收入比例不应超过30%，才能算作“负担得起”。

阿德莱德是第二大最难负担的城市，需要47.4%的收入来还房贷；布里斯班为44.8%；霍巴特为40.5%；珀斯为37%。

墨尔本则是相对最可负担的首府城市，仅需36.6%的收入偿还房贷。

来自Cotality的独立分析指出，全国仅有五分之一的城区（703个城区）对年收入11.4万澳元的普通购房者而言是可负担的。

在悉尼，情况更为严峻，仅有2.2%的城区（共14个）对中位收入家庭（年收入12.17万澳元）是负担得起的。这些城区包括：班克斯镇（Bankstown）、卡布拉马塔（Cabramatta）、卡拉玛（Carramar）、费尔菲尔德（Fairfield）、戈斯福德（Gosford）、格兰维尔（Granville）、哈里斯公园（Harris Park）、拉肯巴（Lakemba）和利物浦（Liverpool）。

在近年负担能力迅速恶化的阿德莱德，仅有1.2%的城区（共4个）适合年收入10.3万澳元的购房者，如Elizabeth Downs、Elizabeth South、Elizabeth North 和 Smithfield。

在布里斯班，平均购房者只能承受6.3%的城区（共22个），这些城区包括Logan Central、One Mile、Woodridge和Fortitude Valley。

在珀斯，每七个城区中只有一个适合年收入12.88万澳元的购房者；而在霍巴特，只有四个城区仍具可负担性。

“这基本说明了，即使是收入相对较高的家庭，也正因为住房负担能力差，而难以进入市场，”Cotality研究主管Eliza Owen表示。

02

悉尼人开始争抢墨尔本低价投资房 挤走首次置业者

自2月储备银行降息以来，手头宽裕的悉尼房产投资者正锁定墨尔本市场的低价投资房。房产中介表示，悉尼买家正在和首次置业者争抢墨尔本外城区的房子。

悉尼房产投资者热衷于塔尼特（Tarneit）、霍普斯克罗辛（Hoppers Crossing）和韦勒比（Werribee）等租金回报较高的墨尔本外西区。

Domain数据显示，韦勒比（Werribee）独立屋租金年涨幅达6.8%，霍普斯克罗辛（Hoppers Crossing）也上涨6.8%，塔尼特（Tarneit）上涨6%。

房贷机构 Lendi Group 在维州的总经理柯利（Joel Curley）表示，今年1月至3月间，新州买家中有16.0%在维州购房，高于2024年同期的15.3%，其中新州人在维州购买投资房的比例已经增加了0.5个百分点以上。

与此同时，悉尼和新州投资者在悉尼买房的比例大幅下降。柯利表示，他们来墨尔本买投资房的比例的确在增加，还有很多都被西澳吸引了过去。

房产中介Ray White的代理克尔涅塔（Alex Krnjeta）表示，降息后，新州投资者期望用远低于悉尼的价格购入房产，大多数目标价位在50万至65万澳元之间，他们正在挤走首次置业者。

“他们在推高房价，出价比其他买家高出约5%，因为相比悉尼而言，（维州）这里价格仍然非常便宜。”

墨尔本外北区也出现类似情况，新州投资者正在购入投资房，然后出租给年轻家庭。

YPA地产销售代理萨辛（Michael Sassine）表示，在过去三个月内，新州买家数量明显增加，他们希望买到占地面积至少600平米的独立屋，租客多为30至40岁的年轻家庭。

在维州，80万澳元能买到一套三居室的独立屋，但在悉尼帕拉马塔（Parramatta）这样的地方，入市价至少要150万澳元。

Domain 3月数据显示，雷瑟瓦（Reservoir）和米克勒姆（Mickleham）独立屋租金年涨幅为10%，克雷吉本（Craigieburn）上涨10.4%，罗克斯堡公园（Roxburgh Park）则上涨11.3%。

墨尔本购房顾问巴科斯（Cate Bakos）表示，她的客户中新州买家的确更多了，客户构成发生了很大变化，过去80%是自住买家、20%是投资者，而现在已变为80%为投资者、20%为自住买家，来自悉尼的投资者有些预算高达200万澳元，也有些只有50到60万澳元。

“（墨尔本）房价基本稳定，租金回报率更高，这吸引了不少人投资，很多投资者都是‘看都没看就买’了。”

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未来6个月，墨尔本这些区的房价将暴涨！

墨尔本房市即将迎来强劲反弹，近三分之二的城区房价已呈上涨趋势，而部分普通城区的房价增长更是有望“超速”。

墨尔本西北区Sunbury销售活动的增加，使其成为今年全澳房价上涨最快的地区。

Craigieburn、Werribee、Caroline Springs、Hoppers Crossing和Deer Park的房 价也有望上涨。

Price Predictor Index的作者Terry Ryder还预测，Docklands、Hawthorn East、 Richmond和St Kilda等城区的公寓价格将出现“超速”增长。

总而言之，Ryder认为，墨尔本多达63%的城区现在具备增长潜力，该城市已成为全 澳房价增长前景第3好的地区，仅次于达尔文和南澳。

在最新的Price Predictor Index中，Ryder用全市16.4%的销售活动增长作为衡量 标准，追踪近期可能支撑房价上涨的需求增长。

他预计像Sunbury这样的城区会有更大的增长，该地区的季度销售量从2023年初的 140套增至2024年最后3个月的250套。

Ryder表示，墨尔本的复苏“来得相当晚”，因为在其它首府城市房价上涨时，该市 各地区的房价增长有限，甚至出现了下跌。

“但销售活动表明情况正在好转，这是强劲涨势的开始，相对于其它城市，墨尔本 的房价现在极具吸引力。一年后，我们应该会看到墨尔本的表现比近年来好得多。”

这位房地产专家补充道，已经有迹象表明投资者活动正在增加，再加上人口增长带 来的购房和租房需求增加，未来6至9个月内很可能出现广泛增长。

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悉尼烂尾房扎堆挂牌！成本失控，数百套新建项目停工

在悉尼，一场由建筑成本飙升引发的危机正在房市蔓延。

由于成本严重超支，市政部门批准的数百个新项目陷入停滞，大量未完工的房屋开始涌入市场。

据RealEstate网站报道，许多屋主在建或翻新梦想之家过程中选择了放弃。

有些只差收尾工作就能完工，有些却仅仅搭起了基础设施的框架，钢筋水泥裸露在外。

建筑商当初规划项目时预估的费用，在材料价格飞涨、人工成本攀升以及建筑公司接连破产的冲击下，早已成了一纸空文。

住房工业协会经济学家Tim Reardon表示，许多在2022年利率上调前获批的悉尼项目，如今开发商根本无法按照市政批准的规格、在现有成本下交付，只能被迫搁置。

这种困境在公寓市场尤为突出。

Reardon说道，“很多项目的批准形同虚设，实际开工的还不到获批项目的一半。”

Reardon解释，不少开发商在项目动工前就选择推迟或取消，而那些已经开工却半途而废的，大多是个性化较强的独立屋建造或翻新项目。然而，这些失败的项目反映了住宅建筑行业中的“结构性问题”。

Reardon称，“未来至少三年，建筑开工率都会处于低位，住房短缺的情况可能会愈发严重。”

目前，一些未完成房屋挂牌出售。例如，位于西部Horsley Park的大部分房屋仅有铺设的地基和墙壁，仍需安装屋顶和更多设施。

Greenacre的一处物业仅有基础和部分墙壁，售价预计在200万至250万澳元之间。

在Sutherland Shire的Oyster Bay，一处未完成房屋将于本月晚些时候拍卖，估计售价超过70万澳元。

类似的部分建成的房屋在Greenwich、Belfield等地也有售。

长期担任电视翻新节 目《The Block》主持人的Scott Cam表示，业主通常由于预算不足停止建设，这在 当前环境下尤为困难。

他指出，“材料成本大幅上涨，人们初期并未完全了解行业状况，必须做好预算。”

Cam补充称，一些项目的成本超支常由于“更改”造成，客户在工程开始后更改计划是建筑行业中最大的成本之一。

REA Group经济学家Anne Flaherty表示，某些地区房价增长缓慢也导致住房完工率 放缓。

“建筑成本增加在历史上前所未有，特别是2021年激增，导致一些项目不再盈利。”

Flaherty补充，需要价格的大幅上涨才能使这些项目按批准的形式再次可行。

建造 成本的提升和市场价格的降低促使一些项目难以实现盈利，再次对房市带来极大的挑战。