关注：点击上方蓝字“地产一品塘”，欢迎置顶或设为星标， 快速获取地产干货

大家好，我是地产高富帅。

行业下行的这几年，各家房企不仅仅是投资额度在持续减少，赚钱能力也都在持续下降，其核心原因还是土地的持续减值，加上早期粗放的管理体系，整体管理成本在持续增加。

这几年房企对于组织的调整与优化，已经开始变成一个重要的管理动作，从土地增值驱动的粗放增长模式转向精细化管理和运营效率提升的新阶段。

组织重构已经是行业必须要面对的头等大事，从2023年至今，从头部央企到地方国企，各家房企都迎来了新一轮的史诗级变动，迎接行业调整期的新一轮挑战。

行业生死线：万科迎来史诗级组织调整

2025年开年不久，随着如今各大房企城市聚焦策略的进一步实施，早期规模时代的管理构架很显然已经不合时宜，二级管控体系已经成为行业共识。

万科作为如今舆论中央的超级巨头之一，其任何动向依然还是受到大家持续关注，早期成立开发经营本部也是意味着万科也要加强集团管控，收权成为必然。

熟悉万科的朋友都应该知道，很长一段时间，万科的集团总部只是充当一个战略管理角色，对于其地产业务没有实际的管理动作，大部分业务经营还是交给一线城市公司自行决策。

早期高周转时代的几年，这种快速决策机制也帮助万科走在了时代红利的最前沿，在很多城市开疆拓土时期也起到了最关键作用。

随着土地红利已过，房企进入深度聚焦管理阵营，城市数量在大步减少，因此，集团管控体系势必要逐步加强，万科也不例外。

从万科最新的组织调整来看，也顺应天命来了一次大动静，地产一品塘独家获悉：这次或许是万科成立40年以来最大的一次组织调整。

调整第一步：取消开发经营本部，并入万科集团总部，万科五大区域公司平台全部撤销，集团总部直接管控地区公司，全面进入强集团二级管控体系。

集团总部设立13大中心：董办，总办，人力，财务运营，法律法规，投资，成本采购，审计，安全，数字化，营销，工程，产品。

这也就是意味着，万科作为三级管控的开拓先锋之一，从此退出历史舞台，如今二级管控已经是行业主流，万科集团也重新回归业务导向。

早在2024年10月，万科就针对全国布局进行了组织调整：

万科集团原来的七大区域公司缩减为五个，原本的东北区域、西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理。

华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开发经营派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。

更值得关注是，本次调整把上海城市公司与广佛城市公司作为集团首个直管城市，也显示出了两大城市公司在这个万科业务牌面的重要性。

调整第二步：原本区域公司旗下的城市公司迎来全国大合并，具体详细调整如下：

整个北方大区迎来血洗，作为万科如今亏损最为严重的北京与东北区域，如今只剩下了四个地区公司：北京公司，山东公司，东北公司，津冀公司。

早期作为万科头马的南方区域，本次合并的城市较多：，深圳合并海南，东莞合并珠西变成莞珠，广佛合并万溪，福建公司仍独立运营。

上海区域作为万科最为优秀的区域公司，其整体资产仍然还是不错，因此也是调整较少的区域，南京合并合肥+徐州变成苏皖，苏州合并无锡+常州+南通变成苏南，杭州合并宁波变成浙江。

可以看到上海区域如今从最初的15大城市公司，如今已经变成了上海，苏皖，苏南，浙江四大地区公司。

房企变动最多的当属中西部地区，如今最终变成了西北公司，西南公司，华中公司，云南合并广西成为云桂公司。

本次万科城市合并调整之后，组织直接变成了二级管控，从早期的几十家城市公司，如今就形成了16家地区公司的配置。

经历本次史诗级调整过后，很多重要高管都会回归集团总部，并且担任重要职位牵头整个万科全国的业务管控，并且对一线城市公司起到监督与管理作用。

新万科时代；全新管理班子大揭秘

取消区域之后，万科对于经营高管的调动逐步开始，首先第一波肯定就是区域总，如今五大区首的调整任命也显得最为关键。

作为如今早期坐镇分管华东区域+开发经营本部的核心领导，张海应该是这里面含金量最高的大佬，毕竟华东万科仍然还是江湖中的王者。

本次张海直接调入集团总部，并且会担任集团首席产品官，发挥其在华东地区对产品精细化运营的管理经验，

另外一位调任总部的是原西南区域总李嵬，这位也是早期张海带的子弟兵了，本次调入总部担任集团首席投资官。

李嵬调入总部将会接手管控万科整体的资管与投资工作，应该也是发挥其营销出身的专业属性，为万科存量变现持续助力。

原北京区域总经理曹江巍调入集团总部担任工程中心总经理，这也是一位超级老将，从沈阳出发，再到太原，青岛，广州等城市，已经是高达15年以上的城市总资历。

作为77年出生的万科新动力，本次调入集团总部分管工程条线，也算是找到最合适自己的位置。

另外一位超级老兵，也是张海手下的嫡系高管之一吴镝，如今也退居二线很久了，或许也是在等待一个时间退休了。

本次调入集团总部担任首席营销官，或许也是最适合的人选，吴总也为万科华东地区培养了多位营销大佬级人物，后期都担任了万科很多重要高管岗位。

另外一个重要信号，原宁波公司总经理丁宁调入集团总部，担任集团营销中心总经理，作为张海嫡系，协助吴总管理营销还是万科最重要的核心。

原万科南方区域总周轶群调入广佛公司，担任新广佛公司总经理，从最初深耕的上海出发到华南，本次从区域总降成了城市总。

作为万科区域总层级里面唯一一个空降兵，这在整个地产江湖都是零的突破，还能在一线有一个好位置，或许也是不错的安排。

最值得关注的是，原万科五大区域总几乎全部安顿妥当，如今只有原西北区域总郭继勋不在整体任命名单，如今万科系统已经查无此人状态。

那么就有另外一种可能，郭继勋已经离职万科，这也是近五年来，万科区域总量级离职的第二个高管。

早在2023.11月，原万科华中区域总蔡平离职，如今已经登录美利坚，如今估计已经可以每周去巴黎喂鸽子了，确实也是令人羡慕。

原上海公司总经理耿冰保持不变，原苏州公司总经理谭伟担任新的苏南公司总经理，这位老将还是扎实，这也与苏州公司一直还在正常运营不无关系。

原合肥公司总经理任鹏飞调入南京担任苏皖公司总经理，这也是之前华东区域内的资深城市总了，执掌万科徐州与后期的合肥公司也有5年多时间，市场认可度较高。

任鹏飞作为设计出生的万科新动力，能在城市总的位置稳定这么多年，与其扎实的产品管理视角与经营能力不无关系，曾经带领徐州这种三四线城市达到百亿体量，本次挂帅南京，还是非常服众的。

原福建公司总经理卞文军继续担任福建公司总经理，原华中区域总经理易平安继续担任华中公司总经理；

原万科副总裁李刚调任北京公司总经理，原北京区域管理部总经理王智余调任北京公司副总经理；

原深圳公司总经理周嵘调任东莞公司总经理，原万科南方区域合伙人唐激杨调任深圳公司总经理；

原东北区域总经理曾巍继续担任东北公司总经理，原重庆公司总经理刘伟东调任西南公司总经理。

原青岛公司总经理张强担任山东公司总经理，原云南公司总经理梁勇担任云桂公司总经理；

原天津公司总经理王一川担任津冀公司总经理，地盘扩大为统管天津+石家庄+太原三地。

原济南公司总经理金亚斌调任西北公司总经理，原广佛公司总经理赵晓磊调任深圳公司副总经理。

原杭州公司总经理陈灏继续担任浙江公司总经理；可以看出这次最大的赢家应该是陈灏，直接统管这个浙江一个超级大省。

以上16大金刚就是万科如今的最新封疆大臣，最值得说道的还是深圳公司总经理唐激杨，因为唐总如今是二进宫万科，并且是刚刚入职万科不久。

唐激杨，1971年出生，1997年本科毕业于电子科技大学计算机专业，当年还没有万科新动力说法的时候就直接加盟万科集团。

先后任职深圳万科总办主任、助理总经理，深圳区域副总经理。2008年金融危机期间，37岁的唐激杨“临危受命”转战佛山，出任佛山万科总经理。

在房地产下行周期中，站稳“26亿”年度业绩。这一年，佛山万科出人意料地暂缓拿地，专注于调整节奏。

2011年，原万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明辞职，时任广州万科总经理张海接替其职位，执掌上海万科。

唐激杨由此接替张海，进入个人万科生涯中的关键一站——广州，成为广州万科的第三任总经理，坐镇广州8年。

在2019年，乘着万科的“大江大海”计划，唐激杨调至万科深圳出任总经理之职，并在数月之后，出任南方区域BG产城事业部首席合伙人、总经理，成为万科南方区域EMT成员。

可以说，唐总属于万科在华南区域城市总量级的高管里面绝对是天花板的存在，特别是广州公司，基本上算是从零起步把广州带入TOP房企阵营。

尽管唐激杨就任深圳万科总经理的时间不长，但依然有所建树—2019年万科地产成交金额约256.07亿元，为深圳全年销量冠军。

2020年唐总选择离职，不久加盟了深圳金光华集团担任执行总裁，一直到今年7月再次回到万科南方区域。

如今已经到了花甲之年，重新披挂上阵，可谓是万科这块金字招牌对于这些老人内心的情怀，小编都觉得有点感动。

经历了几个月的筹备与外部咨询公司的深度研究之后，本次调整也是万科成立40多年来最大的管理动作，万科能否焕发新生，还是交给时间。

近几天万科发布了今年上半年业绩报告，万科实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；归属于上市公司股东的净亏损为119.5亿元，较去年上半年98亿元的净亏损有所增加。

尽管万科持续亏损，但是有一个重要的信号就是，2027年之前已无境外公开债到期，这对于万科来说，或许也是最好的缓冲机会了。

在深铁集团的大力支持下，万科未来的经营走向，深铁会不会并表万科？，都是值得持续关注的话题。

今天就聊到这里，有对万科的未来发展有分享的朋友，也可以留言讨论。

您的认可，是对我最好的鼓励

地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 189年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

另外地产一品塘新增人才服务模块，有兴趣的朋友也可以添加联系方式，一对一咨询业务具体流程细节，私人定制职业发展等。