都说房价不会大跌，可那些已经跌了30%的房子该怎么算？

房价跌了贷款利率也降了可为啥有人急着割肉卖房，有人却排队砸钱？这事儿透着蹊跷，也是现在中国房地产市场的真实写照。

你是不是也在纠结：现在该买房，还是再等等？咱们就来好好捋捋这场楼市大戏里的门道。

央行接连三次猛降房贷利率，首套房最低利率都到了3.80%的历史低位。政策看起来卯足了劲救市，市场却没咋响应深圳二手房价格连跌三个月，成交量缩得厉害，房主卖房跟割肉似的；

成都却因为购房补贴成交量逆势上涨。这种冰火两重天，到底是某些城市政策不管用了，还是购房者没信心了？

要弄明白这楼市的“急转弯”得先看看各地的具体情况。深圳最明显，作为“改革开放窗口”，2021年房价冲到巅峰时，二手房均价高达7.1万元/平方米，可到2025年就跌到6万元，累计跌幅超15%。

福田区的豪宅虽然还在硬扛价格也开始松动了。房主急着割肉，投资客却想“赌一把政策底”，这市场里每个人都在算自己的账。

相比之下成都就像赶考前开了外挂当地推出最高3万元的购房补贴，还大幅提高公积金贷款额度，结果7月新房成交量马上涨了12%。

分析师张明说这增长主要集中在近郊的刚需盘，主城区的改善型住宅反而“失宠”，成交量降了3%。这说明政策福利也就救了局部市场的急，要想提振购房者的信心，还差得远呢。

这场冷热混战把普通人都整懵了。从政策来看，央行频频降息像是在给楼市打气，可从市场表现看，这“药效”没渗透开。有人抢着买房，有人急着脱手，买房的纠结劲儿从没这么强烈过。

这场楼市“急转弯”真像表面那么平静吗？恐怕不是。6月全国房价整体下跌，但在部分专家看来，这只是表象，甚至可能是暂时的“假性平静”。

国家统计局发言人7月说房地产市场目前处于阶段性调整，筑底转型是个长期过程。这话里的“筑底转型”到底啥意思？是说房价还会跌，还是市场会慢慢复苏？

平静背后其实暗流涌动。比如深圳住建局和乐有家的数据显示，6月二手房均价分别是6.01万和6.03万元，表面差距不大。

可细化到区域就发现，福田区年度跌幅才2%，龙岗区的刚需盘却跌了12%。这种分化藏着楼市的深层割裂：高端豪宅扛得住压力，小家庭的房子却不得不面对现实。

另外政策执行在地方上还出现了“不协同”。就说房贷利率，央行规定首套下限3.80%，可北京实际执行到3.75%，上海则持平。

有股份制银行负责人解释：“额度太多用不出去，只能降价抢客户。”这让政策显得不够精准，也让人怀疑：这样调整真能解决根本问题吗？

普通人夹在中间左右为难：“买了可能被套牢，不买又怕错过最低点”，这种纠结让买卖双方的对立越来越深。

就在大家以为楼市要进入降温的“平静期”时，一些隐藏的真相冒了出来，局面突然反转。首先是供需端的矛盾激化，易居研究院报告显示，今年上半年全国商品房销售面积减少3.2%，销售额下滑5.1%，更让人惊讶的是，百强房企拿地金额同比降18%，新开工面积减22%。供给收缩得比需求还快，未来新房可能大幅减少。

数据说全国二手房挂牌量同比增25%，这意味着二手房反而成了“炒冷饭”的市场。一个说“房子不够卖”，一个说“卖二手房的多了”，这些数据把购房者绕得晕头转向。

更有意思的是投资客突然冒了出来，他们嗅到机会了。比如佛山临近广州的板块，首套房贷款利率低到3.6%，吸引不少“懂行的”趁低入市。有个投资客陈先生直接拿出500万现金，说就算房价不涨，“租金回报率也比存款利息高”。

可经济学家马光远警告：房价涨跌越来越分地区，不是核心城市核心地段，90%的房产未来十年可能跑不过通胀。

同样的市场看法却截然不同，让楼市更扑朔迷离了。反转的不只是数据，那些被政策推起来“表面回暖”的区域，根本矛盾其实没解决，这场戏好像才刚开场。

要说楼市真有缓解那也是表面的。这冷热不均的市场背后，还有更大的问题等着解决。政策方面，有些地方政府的调整策略让人看不懂。

比如成都购房补贴确实抬升了成交量可利好全集中在低端市场，高端买盘完全没沾光，无形中让楼市更分化了。这背后藏着个问题：未来真正能撑住市场需求的，到底是哪类购房者？

分歧还在加深不同的人对现状解读完全相反：有人说利率低了，是抄底好时机；有人却列举房价下跌趋势，觉得啥时候入场都可能被“套牢”。

普通人的压力不光是心理上的还关系到经济信心。谁能预测房价是在筑底，还是要跌到底？谁敢说政策红利会不会越来越少？这些问题让未来楼市充满不确定。